PROCÈS-VERBAL de la réunion annuelle des administrateurs des Condos Jean-Royer, le mardi 1 décembre 2009 à 19 h 30 au Centre de loisirs Saint-Louis-de-France à Québec.

1. Ouverture de l’assemblée
Sur proposition de Claire Lavigne, appuyée par Judith Jobidon, l’assemblée est déclarée ouverte.

2. Adoption de l’ordre du jour
Après ajout de six sujets au point Varia, l’ordre du jour est adopté à l’unanimité sur proposition de Louise Boissonnault, appuyée par Dominique Vignola.

3. Adoption du procès-verbal du 16 juin 2008
Sur proposition d’Isabelle Desrochers, appuyée par Thérèse Guillot, le procès-verbal du 16 juin 2008 est adopté à l’unanimité.

4. Soumissions pour la tonte du gazon
Plusieurs entreprises ne sont pas intéressées, car elles préfèrent une série de petits contrats à un gros contrat comme le nôtre. Deux nous ont cependant soumis des prix :

• Avena : même prix pour tous, soit 400 $/syndicat pour 20 tontes et 100 $/syndicat pour le nettoyage printanier.
• Pouce coupe : de 305 $ à 365 $/syndicat pour la tonte, selon la grandeur du terrain, et de 100 $ à 120 $ pour le ramassage des feuilles (2 visites).

Eric Desjardins, notre fournisseur actuel, est prêt à reprendre le contrat en 2010 et à nous soumettre des prix, mais les opinions sont partagées quant à la qualité de son travail. Il a indiqué qu’il est maintenant mieux équipé en tondeuses et en personnel et qu’il a pris de l’expérience.

Il pourrait être avantageux d’avoir plus d’un fournisseur pour ce travail.

5. Évaluation de la valeur de reconstruction de nos immeubles
Jusqu’en 2008 nos assurances était basées sur une « valeur de reconstruction » évaluée en 2003 (moyenne de 362,000 $/bâtisse), qui avait par la suite été augmentée à chaque année en fonction du coût de la vie (moyenne de 467,000 $/bâtisse en 2008). Or, en 2009 certains syndicats se sont assurés pour 600,000 $ et d’autres pour 700,000 $. Il ne faut pas confondre « valeur de revente » et « valeur de reconstruction ». Afin de ne pas encourir de frais d’assurance excessifs, il serait bon d’obtenir une nouvelle évaluation de la valeur 2009. Sachant que l’écart entre les trois types d’immeubles n’était que de 16 000 $ en 2003, il suffirait de faire évaluer un seul immeuble pour savoir à quel niveau se situe la valeur de reconstruction 2009. L’évaluateur suggéré par le courtier JY Lemay chargerait entre 450 $ et 550 $ pour une telle évaluation.

Le condo C nous informe que son assureur (SSQ) fera sans frais une évaluation de la valeur de reconstruction de son immeuble. Après discussion, il a cependant été résolu à l’unanimité d’obtenir une évaluation indépendante pour fin de comparaison. Les frais de l’évaluation seront payés avec les fonds du Regroupement.

6. Prévention incendie
L’inspecteur qui a visité les condominiums assurés par Intact a exigé l’installation d’un extincteur de type 3A-10BC dans chaque immeuble. Il s’agit là d’une mesure de prudence que nous recommandons à chaque syndicat. Ces appareils coûtent aux environs de 55 $ et peuvent être achetés chez :

Accessoires à incendies de Québec, 238 rue des Lilas Ouest (418) 623-2133

7. Déneigement des trottoirs
Notre contrat avec A. Rousseau comprend le déneigement des trottoirs jusqu’à la porte d’entrée de côté seulement. Il est recommandé de faire déneiger le trottoir jusqu’à l’arrière, car les ambulanciers ne peuvent manœuvrer les civières dans le corridor central. Ils doivent passer par l’extérieur. Les pompiers doivent également avoir accès par tous les côtés. L’an dernier plusieurs ont obtenu ce service d’Eric Desjardins.

8. Inspection/émondage des arbres
Nous avons eu une panne d’électricité majeure récemment suite au bris d’un arbre sur Place Vigneault. Il est important que chaque syndicat s’assure qu’il n’y ait pas de risque de chute ou de bris d’arbre sur leur terrain et fasse émonder s’il y a lieu pour éviter les problèmes. Céline Dallaire nous mentionne qu’un arbre à l’avant de leur immeuble appartient à la Ville qui s’est d’ailleurs chargée d’en faire l’émondage. Peut-être est-ce le cas pour d’autres arbres de notre rue.

9. Registre des améliorations locatives
Les améliorations locatives ne sont pas couvertes par les assurances de la copropriété, mais bien par les assurances personnelles des copropriétaires. Pour cette raison, et parce qu’ils sont responsables de la conservation de l’immeuble, les administrateurs doivent garder un registre de ces améliorations dans chaque unité. La tenue d’un tel registre peut également aider les administrateurs à sensibiliser les copropriétaires à la clause qui exige que toute modification dans les parties privatives soit approuvée au préalable par les administrateurs. Ils pourront également informer les copropriétaires qu’ils devraient modifier leurs assurances personnelles en conséquence. Un formulaire type de registre est joint à ce procès-verbal.

10. Inventaire des problèmes de la rue
Une liste des problèmes connus est présentée (copie ci-jointe). Les points suivants sont discutés :

• Rats : Une administratrice rapporte avoir vu des rats à proximité de son immeuble. On recommande à cette personne de communiquer avec la Ville, même si leur site Internet laisse entendre qu’il suffit de mettre du poison et des pièges.
• Nettoyage des gouttières : le comité essaiera de trouver un fournisseur autre que M. Boucher qui demande trop cher pour faire ce travail. On nous signale que Cheminées Gamelin offre ce service.
• Mur de brique du foyer : selon M. Boucher, les solives sous ce mur n’ont pas été renforcées et pourraient avoir fléchi avec le temps étant donné que la brique est très lourde. Cette hypothèse n’a pas été confirmée, mais il serait prudent de surveiller pour voir si l’écart entre le mur et la brique est stable ou s’il s’agrandit. Deux autres problèmes ont été soulevés :
• Clapet bloqué : Il y a eu infiltration d’eau dans un sous-sol suite au blocage du clapet. Ce dispositif ne semble pas être au même endroit partout. Dans certains cas il a été localisé dans le corridor central du sous-sol et ailleurs, dans une chambre du sous-sol.
  ? Pression d’eau : une trop forte pression d’eau dans les tuyaux peut causer des problèmes. Un réducteur de pression pourrait éviter les mauvaises surprises. Un tel dispositif a été installé à un coût raisonnable dans le condo T par le plombier F. Bélanger.

11. Varia

• Ramassage des feuilles : il pourrait être avantageux de donner ce travail à contrat pour toute la rue. La Ville n’est pas pressée de ramasser les feuilles dans le parc, mais répond rapidement sur appel.
• Ramonage : nous utilisons Ramonage Lavoie depuis quelques années, mais leur travail laisse peut-être à désirer vu qu’ils n’ont pas signalé au condo L qu’une de leurs cheminées était finie. Diane Simard se charge de trouver un autre ramoneur et communiquera l’information à tous.
• Rats : déjà discuté.
• Stationnement d’hiver : les Travaux publics maintiennent l’interdiction de stationnement partout sur la rue car leur équipement ne passe pas quand des autos sont stationnées. Jean-Claude Carufel a fait des démarches de ce côté avec Paul Shoiry l’an dernier, mais sans succès. Dominique Vignola a ouvert un dossier à la Ville à ce sujet cette année et continuera ses interventions. Jean Claude Carufel communiquera aussi avec Francine Lortie, la nouvelle conseillère de notre arrondissement. Une suggestion qui semble intéressante est l’installation de feux clignotants qui nous avertiraient avant les opérations de déneigement. L’achat de vignettes ne règlerait rien car il n’y a pas suffisamment de places pour tous.
• Auvents d’hiver : la déclaration de copropriété interdit les auvents autant en été qu’en hiver. Il est important de respecter cette clause afin de préserver l’harmonie visuelle de notre rue.
• Sorties d’air des sécheuses : ces conduits ont tous été nettoyés il y a environ 5 ans.

12. Élection d’un nouveau président ou d’une présidente
Jean Claude Carufel vient d’obtenir un important contrat qui ne lui laisse plus le temps d’assurer la présidence du regroupement. Il demeurera cependant membre du comité. Personne n’a spontanément soumis sa candidature pour le remplacer, mais Frédéric Brunet a été approché. Il doit cependant y réfléchir car il a aussi des obligations personnelles qui l’occupent ces temps-ci.

Le groupe souligne l’excellent travail de Jean Claude Carufel et le remercie de son dévouement pendant toutes les années où il a été en poste.

Et l’assemblée est levée à 21 h 10.
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PROCÈS-VERBAL de la réunion spéciale des administrateurs des Condos Jean-Royer, le lundi 22 juin 2009 à 17 h 00 au Centre de loisirs Saint-Louis de France à Québec.

1. Ouverture de l’assemblée

Jean-Claude Carufel ouvre l’assemblée avec un seul sujet à l’agenda : les assurances.

2. Présentation

Jean-Claude Carufel fait une présentation expliquant la situation avec Aviva, notre assureur actuel, et les offres que nous avons reçues de deux courtiers. Il est évident qu’avec les primes et conditions exigées par Aviva, que cette compagnie n’est pas intéressée à renouveler notre assurance groupe.

PMT Roy nous a présenté 3 offres pour des assurances individuelles par syndicat (La Capitale, AXA et Promutuel). Jean-Yves Lemay assurances nous a présenté 1 offre (Intact) et continue ses démarches pour nous offrir d’autres options. Une copie des offres de PMT Roy a été remise aux personnes présentes à l’assemblée et sera transmise aux 3 condos non représentés à l’assemblée.

Une copie de la présentation de J.-C. Carufel est jointe aux présentes.

Étant donné qu’il serait difficile de remplir rapidement les conditions exigées par Aviva et que plusieurs administrateurs présents ont exprimé l’intention de prendre une assurance individuelle, nous ne pourrons pas contracter une assurance groupe pour l’année qui vient.

3. Action à prendre par les administrateurs

La dernière journée couverte par nos assurances avec Aviva est le 2 juillet 2009.

Les administrateurs peuvent communiquer avec les deux courtiers en question, ou une entreprise de leur choix, pour vérifier les prix pour leur syndicat et prendre des arrangements pour s’assurer individuellement. Nos contacts sont :

PMT Roy : Marc-Étienne Lapierre au 418-780-0808
Jean-Yves Lemay assurances : Jean Ricard au 418-687-1200

On demande aux administrateurs d’informer Wayne Fitzgerald de leur décision quant à l’offre choisie par leur syndicat d’ici le 29 juin 2009. Autant que possible, communiquer avec lui par courriel à wfitzgerald@fortsum.com. Ceux qui n’ont pas accès à Internet peuvent le rejoindre au 418-572-6606.

4. Absence de Jean-Claude Carufel

J.-C. Carufel informe les personnes présentes qu’il termine le dossier des assurances, mais qu’en raison de problèmes de santé, il ne sera pas disponible pour répondre aux demandes d’information dans les mois qui viennent. Il nous reviendra à l’automne. Il présente les autres membres du comité du regroupement :

Wayne Fitzgerald Assurances
Line Jacques Secrétaire-trésorière
Judith Jobidon Distribution de documents/réservations de salles
Claire Lavigne Servitude d’aspect
Jules Marcotte Projets spéciaux
Diane Simard Tonte de pelouse

Des félicitations et remerciements sont offerts à Jean-Claude Carufel pour tout le travail effectué pour le regroupement.

5. Fermeture de l’assemblée

L’assemblée se termine avec la remise d’une copie des offres de La Capitale, AXA et Promutuel.

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer, le mardi 2 décembre 2008 à 17 h 30 à la Salle communautaire de la Fabrique Saint-Louis de France à Québec.

1. Ouverture de l’assemblée
Jean-Claude Carufel préside l’assemblée et souhaite la bienvenue à tous.

2. Adoption de l’ordre du jour
Après l’ajout de cinq sujets au point Varia, l’ordre du jour est adopté sur proposition de M. Jules Marcotte, appuyé par Mme Judith Jobidon.

3. Présentation des membres du comité restreint
Le comité est présentement composé de huit membres qui ont les responsabilités suivantes :

Jean-Claude Carufel – Président et responsable du déneigement
Wayne Fitzgerald – Assurances
France Garant – Communications avec la Ville
Line Jacques – Secrétaire-trésorière
Judith Jobidon – Distribution de documents/réservations de salles
Claire Lavigne – Servitude d’aspect
Jules Marcotte – Projets spéciaux
Diane Simard – Tonte de pelouse/ramonage

4. Servitude d’aspect
Claire Lavigne précise que ses interventions à ce chapitre ont pour but d’informer et d’aider les gens à conserver l’uniformité d’aspect de nos condominiums et ainsi, d’en préserver la valeur. . Elle a fait une tournée de toutes les copropriétés afin de voir à quel point les critères de la servitude étaient respectés. Elle a également distribué un questionnaire récemment afin d’établir le niveau de compréhension de ces critères. Elle présente les réponses correctes au questionnaire, ainsi que ses observations :

Parements de bois : une seule entorse à la règle – 20 sur 21 des syndicats ont respecté l’échéancier choisi pour l’utilisation de la nouvelle teinture, soit l’année 2006.

Portes et mains courantes extérieures : bravo – couleurs respectées à 100%.

Cheminées : doivent être peintes de la même couleur que les portes et mains courantes. Présentement, 5 sont en acier inoxydable non peint. Voir le point 6 ci-dessous.

Portes de patio : doivent être noires. À un endroit, ces portes sont entièrement blanches à l’extérieur et à d’autres endroits, elles sont doubles (noires à l’extérieur et blanches à l’intérieur). Malheureusement, la partie blanche est visible de l’extérieur lorsque les portes sont ouvertes, ce qui détonne quelque peu dans notre environnement.

Garde-corps des balcons et limons des escaliers (métal) : doivent être de couleur « réglisse », mais à un endroit ces éléments sont peints en bleu.

Fenêtres et panneaux décoratifs : doivent être de couleur « réglisse ». La couleur a été respectée, mais à quelques endroits le style de fenêtre a été changé. Il faut s’en tenir au modèle original.

Pontages des balcons et marches : doivent être de couleur « gris manoir ». À noter que cette couleur doit se limiter aux balcons, galeries et marches. Dans plusieurs cas, on voit une ligne gris manoir qui se prolonge du balcon jusqu’au mur de cèdre.

Murets de soutènement : l’architecte propose la couleur « acajou roux » comme le cèdre, mais accepte la couleur « réglisse » comme les fenêtres. On voit présentement ces deux couleurs, mais il y a aussi des murets non peints.

Treillis : il y a présentement cinq couleurs de treillis. La couleur choisie par l’architecte est « acajou roux ».

Portes moustiquaires et portes vitrées : c’est ici que le non-respect de la servitude a le plus grand impact visuel. Dans trois cas, les moustiquaires ou les vitres sont à mi-hauteur, alors que notre architecte a précisé que celles-ci doivent être pleine hauteur. Il faut aussi s’assurer de respecter les critères et le style de nos immeubles, soit un style moderne contemporain, tant pour les portes que pour les poignées (becs de cane).

Ces variations sont souvent dues au fait que les syndicats ignorent les critères de la servitude d’aspect et répètent ce qu’ils voient chez leurs voisins, ou cherchent à faire des économies. Selon notre architecte, « …les interventions anarchiques au plan du traitement des matériaux, finis et couleurs extérieurs auront pour effet de créer un environnement éclectique qui diminuera la valeur de l’ensemble des constructions. ». À ce chapitre, les condos de la rue Ranvoyze nous offrent un exemple frappant d’environnement éclectique. En cas de doute sur les critères établis, contacter Claire Lavigne.

5. Sommaire de certaines dispositions de la déclaration de copropriété
Certains éléments ne font pas partie de la servitude d’aspect, mais font plutôt l’objet de dispositions spécifiques de la déclaration de copropriété et peuvent nécessiter l’accord des administrateurs ou des copropriétaires, ou encore, être carrément interdits par la déclaration. Un sommaire de ces dispositions est joint à la présente.

Il faut noter, entre autres, que la déclaration exige que les copropriétaires obtiennent l’approbation des administrateurs avant de procéder à quelque modification ou réparation que ce soit à l’intérieur de leurs unités. Cet aspect est souvent négligé.

On note également que certains éléments font l’objet de règlements municipaux (joints en annexe).

6. Peinture des cheminées
Il y a eu controverse dans le passé concernant la peinture des cheminées en acier inoxydable: notre servitude d’aspect précise qu’elles doivent être peintes, mais vu que la Quincaillerie Durand nous disait que la garantie serait annulée si elles étaient peintes, nous pensions n’avoir d’autre choix que de les laisser à nu. Nous avons cependant poussé plus loin les recherches à ce sujet récemment :

• Appel à un autre installateur de cheminées (Cheminet) qui nous dit que ça n’a pas de sens parce que la peinture constitue une protection contre la corrosion.
• Visite à la Quincaillerie Durand : on nous dit que c’est là une exigence de leur fournisseur qui est Cheminées Sécurité.
• Courriel à Cheminées Sécurité qui nous répond : « La garantie de votre cheminée ne serait pas affectée si vous décidez de peindre vos cheminées. Par contre, sachez que la surface lisse de l’acier inoxydable n’offre pas une bonne adhérence. Une peinture à métal haute température serait la meilleure option pour ça. » Et c’est signé Éric Dufour, R&D/Marketing Director, Security Chimneys International 450-973-5270.
• Appel à la Quincaillerie Durand : M. Éric Blouin confirme que si Cheminées Sécurité maintient sa garantie pour des cheminées peintes, la Quincaillerie Durand l’honorera aussi. Line Jacques a en main cette garantie qui est de 10 ans sur les matériaux. Conclusion: les cheminées doivent être peintes en prenant soin d’appliquer un bon apprêt et une peinture à métal haute température.

  7. Conseils d’entretien
  Balcons: à noter que nos balcons sont suspendus en porte-à-faux, donc pour éviter les problèmes de structure (portes difficiles à fermer, fendillement des murs, etc.), il faut :

• Déneiger régulièrement l’hiver,
• Ranger le bois de foyer le long de la bâtisse et non le long du petit mur de cèdre,
• Ne ranger aucun matériel lourd sur le balcon.Gicleurs: afin d’éviter des problèmes sérieux, il est important de sécuriser ce système:
• Il faut d’abord s’assurer qu’il n’y a pas de corrosion sur le bouchon au bas du tuyau des gicleurs dans la salle de mécanique.
• S’assurer que le robinet qui permet de fermer l’entrée d’eau des gicleurs n’est pas coincé.
• On peut également faire installer une alarme qui avertira immédiatement les copropriétaires en cas de baisse de pression provoquée par le déclenchement des gicleurs ou un bris dans le système. Voir la proposition de Gicleurs Ariel ci-jointe qui nous fait un prix de 437,99 $ pour le remplacement du robinet et l’installation d’une alarme.Étant donné que nous n’avons pu trouver aucune réglementation qui nous oblige à avoir des gicleurs et qu’ils n’ont aucune incidence sur le coût de nos primes d’assurance, certains pourraient conclure que le système peut simplement être fermé. Cependant, il faudrait être très prudent avant de procéder ainsi. Il faudrait d’abord l’accord unanime des quatre copropriétaires actuels et ne pas oublier d’obtenir l’accord de tout nouveau copropriétaire pour ne pas s’exposer à des poursuites en cas de sinistre. Il faut se rappeler qu’il n’y a qu’une porte de sortie pour deux des pièces du sous-sol.Robinets d’entrée d’eau de l’immeuble : il n’y a pas que les robinets des gicleurs qui peuvent se coincer. Les poignées (ou leviers, selon le cas) d’entrée d’eau principale de l’immeuble deviennent très difficiles, sinon impossibles à fermer si elles ne sont pas utilisées pendant un certain temps. Il est donc très important de les actionner occasionnellement, ou de les remplacer si elles sont maintenant impossibles à fermer. Le seul moyen de fermer l’eau en cas d’urgence si ces poignées étaient coincées, serait d’appeler le Service des Travaux publics de la Ville pour que quelqu’un vienne sur place pour fermer l’entrée d’eau à la rue. Il va sans dire qu’avant qu’ils n’arrivent, l’eau aura causé des dégâts majeurs.

  Pente de terrain: un expert en bâtiments a signalé à un de nos condos que la pente négative de leur terrain dirige l’eau vers la bâtisse, ce qui sollicite anormalement le drain des fondations et peut favoriser des infiltrations d’eau et des excès d’humidité au sous-sol. Il est possible que d’autres immeubles aient le même problème.

  Attaches de cheminées : Il faudrait s’assurer que les tiges qui retiennent les cheminées sur nos toitures soient bien vissées en place.

  8. Manuel du copropriétaire
  L’an dernier le regroupement a préparé un Manuel du copropriétaire. Une copie est jointe au procès-verbal. Il serait bon d’en prendre connaissance et d’en remettre une copie à tout nouveau copropriétaire.

  9. Varia
  Stationnement: cette année, la Ville interdit le stationnement sur toute la rue Jean-Royer du 15 novembre au 15 avril à cause des problèmes de déneigement. Jean-Claude Carufel fera des démarches auprès de la Ville pour trouver des solutions.
  Environnement paysager: Claire Lavigne suggère de faire évaluer l’état de nos arbres l’an prochain afin de voir s’il y a des mesures à prendre pour les garder en santé. Il est possible que cette évaluation puisse être faite sans frais.
  Ratissage des feuilles: une copropriétaire suggère qu’un contrat global soit donné pour le ratissage des feuilles à l’automne. Il est peu probable que 100% des syndicats acceptent un tel contrat, mais nous pourrions au moins insister auprès de la Ville pour que les feuilles du parc soient ramassées avant qu’elles ne soient soufflées sur nos terrains.
  Pression d’eau: Dominique Vignola nous signale que, sur la recommandation d’un plombier, il a fait installer un réducteur de pression sur l’entrée d’eau de son immeuble, au coût d’environ 200 $. La pression était de 110 lb, alors que 80 lb suffisent. Un surplus de pression peut être dommageable pour la tuyauterie, peut-être même au point de faire éclater des tuyaux.
  Tonte de pelouse: nous avons eu quelques problèmes avec notre contracteur de l’an dernier, surtout en ce qui concerne son attitude, donc nous avons obtenu des prix d’autres entrepreneurs. Voir soumissions en annexe. Chaque syndicat est libre de faire affaire avec l’entreprise de son choix, mais il est certain que nous avons plus de pouvoir de négociation en groupe.
  Murs intérieurs en brique : Frédéric Brunet nous signale que le mur de brique de son foyer se détache du haut du mur. Il n’y a peut-être pas lieu de s’alarmer, mais il serait bon que les propriétaires d’unités comportant un mur de brique gardent l’œil ouvert pour voir si son état se détériore ou demeure stable.
  Bacs de recyclage: aucune mesure particulière n’est offerte pour le placement des bacs à la rue pendant l’hiver, car tous les terrains sont différents.
  Assurances: à noter qu’Aviva, notre compagnie d’assurance, fait normalement affaire avec Steamatic, Frank Langevin ou Gus Groupe urgence sinistre pour le nettoyage après sinistre, et non avec Qualinet ou Sinisco.

  Sur proposition de Diane Simard, appuyée par Dominique Vignola, l’assemblée est levée à 21 h 20.

   

  RÈGLEMENTS MUNICIPAUX

  Arrondissement Sainte-Foy-Sillery

  Cordes à linge

  Article 20 du règlement 2783 :

  « Les cordes à linge et les séchoirs sont prohibés dans les marges de recul, cours avant de même que sur les galeries et balcons, à l’avant ou sur les côtés des habitations qui donnent sur une rue. »

  Antennes

  Règlement de zonage 3501 :

  « Dans les quartiers résidentiels, les règles sont les suivantes :

• il ne peut y avoir qu’une seule structure de support par terrain et celle-ci doit être autoportante ;
• la hauteur de la structure de support et de l’antenne, autre qu’une antenne parabolique, est limitée à 15 mètres ;
• dans le cas d’installation sur un toit, l’antenne ne peut être installée que sur la moitié de la toiture située du côté de la cour arrière ;
• le diamètre d’une antenne parabolique ne peut excéder 3,75 mètres ;
• la hauteur d’une antenne parabolique et de son support ne peut excéder, de plus de 3 mètres, celle du bâtiment principal ;
• une antenne qui n’est pas placée sur la toiture du bâtiment principal doit être placée dans la cour arrière, à au moins 1 mètre de la limite de propriété. » Quiconque contrevient aux dispositions du règlement 3501 commet une infraction et est passible, sur déclaration de culpabilité, d’une amende minimale de 150 $ par jour, pouvant atteindre 1 000 $ par jour.
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PROCÈS-VERBAL de l’assemblée des administrateurs des condos Jean-Royer, tenue le mardi 15 mai 2007 à 19 h 30 au Centre de loisirs Saint-Louis-de-France, 1560 Route de l’Église à Sainte-Foy.

1. OUVERTURE DE L’ASSEMBLÉE

Sur proposition de M. Jules Marcotte, appuyé par Mme Marie-Claude Roussel, l’assemblée est déclarée ouverte.

2. ADOPTION DE L’ORDRE DU JOUR

Quatre points sont ajoutés à l’ordre du jour : présence de rats, déneigement, planchers de bois et portes extérieures. Sur proposition de Mme Rachel Vogel, appuyée par Mme Judith Rohlf, l’ordre du jour modifié est adopté à l’unanimité.

3. ADOPTION DU PROCÈS-VERBAL DE L’ASSEMBLÉE DU 26 AVRIL 2006

Sur proposition de M. Jules Marcotte, appuyé par Mme Judith Rohlf, le procès-verbal de l’assemblée du 26 avril 2006 est adopté à l’unanimité.

4. DÉMARCHES AUPRÈS DE LA CAISSE POPULAIRE

En vertu de l’entente prise avec la Caisse, tous les condos Jean-Royer sont exemptés des frais d’utilisation (code ADM). Seuls les frais de relevé de compte de 5 $ par mois continueront d’être exigés. Jean-Claude Carufel a communiqué à la Caisse les numéros de compte de tous les condos qui font partie de cette entente. Les syndicats U et J nous informent que des frais d’utilisation sont encore portés à leurs comptes. Jean-Claude Carufel communiquera avec Mme Dussault pour faire corriger.

La Caisse utilise maintenant des formulaires de chèques adaptés à l’imagerie électronique. Si vos chèques comportent des cases pour la date, vous possédez les bons formulaires. Sinon, vous devrez les échanger sans frais à la Caisse.

5. CHEMINÉES

Ramonage : Ramonage Lavoie nous offre ce service au coût de 25 $ au lieu du coût habituel de 125 $, mais demande de faire faire le travail avant le 15 juin. L’entreprise nous remettra un document confirmant que notre cheminée est conforme pour fins d’assurance. Les gens intéressés sont priés de communiquer avec Raymond Renaud au 658-3936. Même les cheminées qui ne sont pas utilisées ou qui le sont très peu devraient quand même être ramonées à chaque année, car des nids d’oiseaux ou autres objets peuvent s’y être logés en cours d’année. Cela permettra également de déceler des défectuosités, comme par exemple l’affaissement de la laine isolante qui peut se produire avec le temps.

Conformité aux normes : Jean-Claude Carufel a vérifié auprès de la Quincaillerie Durand pour savoir si nos cheminées, qui ont une tolérance de 1 100 degrés, sont conformes aux normes du bâtiment. La réponse est oui car nous ne possédons que de petits foyers d’appoint. Si nous avions des poêles à combustion lente cependant, elles ne rencontreraient pas les normes d’aujourd’hui.

Coût de remplacement : Jean-Claude Carufel a obtenu un prix de la Quincaillerie Durand, soit 2 100 $ à 2 200 $. Ce coût ne comprend cependant pas les travaux particuliers qui pourraient être nécessaires en raison de la configuration de certaines cheminées (ex. : il peut être nécessaire de démolir une partie de la brique pour remplacer la cheminée du foyer situé au sous-sol, car celle-ci comporte deux coudes de 45o). Le coût de remplacement est aux frais des syndicats. Quincaillerie Durand nous a également informés que la garantie de 25 ans sera annulée si la cheminée est peinte, même si cette peinture était faite en usine. Le coût de la peinture en usine est de 50% du coût d’achat de la cheminée.

6. RECOUVREMENT D’ALUMINIUM POUR LES FENÊTRES

Il existe une solution moins coûteuse que le remplacement complet des cadres de fenêtres quand ceux-ci sont endommagés. La compagnie Aluminium Tremblay remplace uniquement les parties endommagées et pose ensuite un recouvrement d’aluminium sur toute la surface du cadre. Ce produit est garanti pour 20 ans, est offert en différentes couleurs, ne nécessite aucune peinture et coûte beaucoup moins cher (300 $/fenêtre) que le remplacement complet par un cadre tout en bois (680 $) ou en bois recouvert de PVC (850 $) ou en bois recouvert d’aluminium (800 $). Vous pouvez voir le résultat au 1451 Jean-Royer (fenêtres côté sud à l’entrée au rez-de-chaussée et au 2e étage). La couleur choisie était le brun commercial qui est quasi identique au brun spécifié par notre architecte.

Un tel recouvrement pourrait aussi être une solution intéressante quand viendra le temps de rénover les parements de contreplaqué au-dessus des fenêtres.

7. LAVEUSES/SÉCHEUSES – DIMENSIONS DES NOUVEAUX APPAREILS

Judith Jobidon nous informe que plusieurs nouveaux modèles de laveuses/sécheuses, et plus particulièrement ceux à chargement frontal, demandent un dégagement de 4 pouces à l’arrière et sont trop gros pour nos placards existants.

8. PLANS DES COPROPRIÉTÉS

Les plans de nos copropriétés sont disponibles à l’ancien Hötel de ville de Sainte-Foy. On peut en obtenir des copies en communiquant avec Mme Jane Komenda au 641-6301. Il s’agit des plans du contracteur (il y a environ 10 pages au total) et on peut obtenir des copies des pages qui nous intéressent au coût de 3 $ chacune.

9. ASSURANCES

Jean-Claude Carufel nous informe que notre valeur assurée passera à 8,9 millions cette année, soit une augmentation de 6%. Notre prime augmentera de 4%, soit environ 20 $ par syndicat. Il a bien essayé de faire baisser le montant de la franchise, mais la compagnie d’assurance refuse vu qu’il y a encore eu des réclamations pour dégâts d’eau dans la dernière année. Par contre, après paiement de toutes les primes, le courtier et la compagnie nous remettront une ristourne de 1 200 $ qu’ils nous suggèrent d’utiliser pour rembourser une partie de la franchise lors du prochain dégât d’eau. Cette solution n’est cependant pas retenue car s’il survenait deux dégâts, seul le premier pourrait en bénéficier. Jean-Claude nous propose deux options : 1) faire une chèque de 57 $ à chaque syndicat ou 2) garder la ristourne dans le fonds du regroupement pour besoins collectifs futurs, tels une mise à jour de l’acte de copropriété, réévaluation, etc. L’option 2 est approuvée à l’unanimité par un vote à main levée.

10. ADHÉSION À L’ASCQ

Trois options d’adhésion à une association de copropriétaires sont discutées :
1) Renouvellement auprès de l’ASCQ au coût de 435 $/an
2) Adhésion à Condo Liaison (RGCQ) qui offre sensiblement les mêmes services que l’ASCQ (bulletins/consultations téléphoniques, etc.) au coût de 135 $/an
3) Adhésion à Condolegal.com qui est un service Internet auquel tous les copropriétaires peuvent s’inscrire individuellement sans frais.

L’option 2 est choisie à la majorité pour la prochaine année par un vote à main levée.

11. DISTRIBUTION DE NOUVEAUX BACS DE RECYCLAGE PAR LA VILLE

Cet été la Ville de Québec distribuera un gros bac de recyclage roulant de 360 litres à chaque numéro civique sur son territoire et par la suite, la collecte s’effectuera toutes les deux semaines. Nous pourrons continuer d’utiliser uniquement les petits bacs si nous le désirons, mais il faudra quand même accepter la livraison des gros bacs et ensuite appeler la Ville pour qu’ils viennent les récupérer. Nous recevrons des instructions sur la manière de procéder quelques semaines avant la livraison. Ceux qui décideront de conserver les nouveaux bacs devront penser à une solution esthétique pour le rangement.

12. NETTOYAGE DE L’ŒIL MAGIQUE POUR L’ÉCLAIRAGE EXTÉRIEUR

Si les lampadaires et lustres extérieurs à allumage automatique ne fonctionnent pas correctement, il faudrait nettoyer l’œil magique qui se trouve à l’arrière de l’immeuble, près du toit.

13. DISPOSITIONS CONCERNANT LES LOCATIONS

Suite à plusieurs questions soulevées dans la dernière année, lecture est faite des articles 12a), 12c), 12k), 12l) et 38 de notre déclaration de copropriété. Ces articles interdisent la location de chambres, sans toutefois interdire la location de la copropriété au complet à un seul locataire.

Des commentaires sont apportés à l’effet que la Régie du bâtiment exige qu’il y ait deux sorties dans les appartements en location, ce qui n’est pas le cas pour les chambres situées au sous-sol. Jean-Claude Carufel vérifie s’il existe des exigences ou des risques à ce sujet du côté de nos assurances.

14. APPEL DE CANDIDATURES POUR REMPLACER MARTIN CÔTÉ

M. Normand Dubé se porte volontaire et sa candidature est reçue avec plaisir.

15. VARIA

• Lavage des vitres extérieures : la compagnie L’Art de la transparence (Aqua-verre) est prête à faire le travail au début du mois de juin pour 80 $ par syndicat ou 25 $ par copropriété. M. Raymond Renaud demande aux intéressés de communiquer avec lui le plus tôt possible au 658-3936.
• Renvoi d’eau des laveuses : à noter qu’un débordement d’eau de la laveuse peut être causé par l’obstruction du drain, comme ce fut le cas chez Mme Guillot. Un plombier a dû ouvrir le mur pour être en mesure de nettoyer ce drain. Le coût : 75 $.
• Paiement de la franchise pour dégât d’eau : Jean-Claude Carufel explique à nouveau la procédure à suivre : le syndicat paie la franchise de 2 500 $ et la réclame ensuite au copropriétaire à l’origine du problème, qu’il s’agisse d’une négligence de sa part ou d’un simple accident. Celui-ci peut ensuite réclamer le montant à son assurance personnelle. Toutes les polices d’assurance comportent une clause pour « responsabilité civile » ou « insuffisance d’assurance ». Certaines compagnies pourront se montrer récalcitrantes, mais en bout de ligne, elles devront payer. À noter aussi que les compagnies d’assurance ne couvrent pas les dommages graduels (ex. : moisissures causées par les fuites d’eau).
• Rats : des copropriétaires sur notre rue ont découvert qu’à cause d’un clapet mal fermé, des rats avaient pénétré dans la tuyauterie menant à une chambre du sous-sol. Elles ont été alertées par des bruits de grattage sous la douche et avaient aussi remarqué des trous dans la cour. La Ville a fait un traitement d’extermination dans les égouts, mais a refusé de payer les réparations (1 000 $). Les assurances ne couvrent pas ce genre de problème, donc ce sont les copropriétaires qui ont payé la note. Les copropriétaires nous ont remis un schéma (copie jointe) indiquant l’emplacement des entrées de tuyaux au sous-sol. Afin d’éviter la prolifération de cette vermine, le regroupement enverra une note à tous les copropriétaires leur demandant de garder leurs sacs de poubelle dans des contenants fermés et de les mettre à la rue le plus tard possible le mercredi soir.
• Planchers de bois : Line Jacques explique les démarches faites pour savoir s’il existe des solutions acceptables pour l’installation de planchers de bois. Voir le document ci-joint pour les détails.
• Déneigement : plusieurs se plaignent du service de l’an dernier : entrées piétonnières moins bien déneigées qu’avant, neige des entrées jetée dans les stationnements, entrées non déneigées avant 7 h le matin, arrière de la voiture non dégagé. Jean-Claude Carufel organise une rencontre avec notre déneigeur M. Rousseau. M. Trottier demande à être présent à la rencontre.
• Portes : Mme Vogel demande s’il y a des spécifications particulières pour les portes extérieures des immeubles. Le seul critère mentionné par notre architecte était de maintenir l’uniformité et que les portes vitrées le soient sur la pleine hauteur. Jean-Claude Carufel a obtenu la sienne de Portes et fenêtres Giguère, au coût de 1 800 $. Au 1427, Judith Jobidon a fait affaire avec la Vitrerie Lévis.
• Ramassage des feuilles : les copropriétaires apprécieraient que tous les syndicats ramassent leurs feuilles pour qu’elles ne se retrouvent pas sur leur terrain.

FERMETURE DE L’ASSEMBLÉE

Sur proposition de Rachel Vogel, appuyée par Marie-Claude Roussel, l’assemblée est levée à 9 h 15.