Samedi, 16 novembre, 2024 14:52 Written by admin
PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le lundi 4 novembre 2024 à 19 h 15 à la salle 122 du Centre de glaces Intact, 999 de Rochebelle, Québec.
ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :
| Condo/unité Condo/unité M. Louis Lavallée A-1541 Mme Louise Beauchamp N-1482 Mme Céline Lavallière C-1527 Mme Linda Côté N-1486 Mme Line Jacques E-1451 Mme Marie-Claude Giraudo O-1494 Mme Célyne Dallaire F-1439 Mme Jill Robinson P-1504 Mme Marie Chatigny F-1441 Mme Marthe Rousseau Q-1508 Mme Judith Jobidon G-1427 M. Guylain Jean Q-1510 M. Bernard Barolle G-1429 M. Adrian Petrea R-1518 M. Martin St-Hilaire J-1442 Mme Claudia Corriveau R-1524 M. Olivier Lessard K-1450 M. Jean Danis R-1524 Mme Louise Legendre K-1454 Mme Marie-Pier Dubé S-1526 M. Paul Trépanier K-1456 M. Dominique Viola T-1540 Mme Valérie Congote M-1472 M. Éric Paquin U-1546 Mme Michèle Legault M-1474 |
Martin St-Hilaire présente l’ordre du jour, lequel est adopté sur proposition de Mme Michèle Legault secondée par Mme Judith Jobidon.
Le comité est composé de Martin St-Hilaire Président, Line Jacques Secrétaire, Marie Chatigny Trésorière, Judith Jobidon RGCQ et relations avec la ville et Éric Paquin aux Projets.
3. Mission du Regroupement
La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, à donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et à coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.
4. Situation financière du Regroupement
Il y a présentement 2 479 $ dans le compte du Regroupement. Ce compte sert à défrayer le coût de dépenses récurrentes telles l’hébergement du site Internet (210 $/an), la location de salles de réunion (179 $), les frais bancaires (72 $) l’évaluation de la valeur de reconstruction (2 000 $ et +), et l’adhésion au RGCQ (241 $/an). Ce fonds sert aussi à couvrir le coût d’expertises professionnelles lorsque nécessaire.
5. Rappels et nouveautés
Servitude d’aspect
La servitude d’aspect est une obligation légale qui fait partie intégrante de nos contrats d’achat. Elle a pour objectif de maintenir la valeur de nos copropriétés. Il y a plusieurs années il y avait toute une variété de couleurs sur nos bâtisses, ce qui nuisait à la revente. Depuis que le Regroupement a pris en main la servitude d’aspect, l’aspect général de la rue s’est beaucoup amélioré et présente une uniformité d’aspect qui contribue à intéresser les acheteurs.
Travaux dans les unités
Avant de faire travaux dans les unités, il faut aviser notre syndicat de copropriété par un avis formel et soumettre le dossier pour approbation des administrateurs. C’est une obligation légale, laquelle fait partie intégrante de nos contrats d’achat (clause : 12 m). La demande ne sera pas approuvée si les modifications/réparations peuvent causer des dommages aux autres parties ou en affecter la valeur. Comprend également les installations extérieures (bonbonne de propane, thermopompe, etc.) qui doivent respecter la servitude d’aspect.
Déclaration d’impôt
C’est une obligation légale (Loi sur les impôts) de produire une déclaration d’impôt à chaque année au provincial et au fédéral. Toutes les sociétés doivent produire une déclaration T2 (déclaration de revenus des sociétés) pour chaque année d’imposition, même si elles n’ont pas d’impôt à payer. Cela comprend les OBNL (organismes à but non lucratif) tels que le nôtre. Vous pouvez consulter les guides sur le site web.
De plus, il y a possibilité de crédit d’impôt pour le maintien à domicile des personnes de 70 ans et plus. Voir le site web suivant : Revenu Québec. À noter que pour permettre aux copropriétaires de réclamer ce crédit, les administrateurs doivent produire une déclaration de renseignements à ce sujet avant la fin février.
Unité de référence
En juin 2018 et décembre 2019 d’importants changements ont été apportés aux lois touchant les assurances des copropriétés. Vous trouverez les articles du Code civil du Québec qui ont été modifiés sur la page Déclaration de copropriété et Code civil du site Internet du Regroupement en cliquant sur Code civil – lois 141 et 16. Entre autres, cette nouvelle loi exige l’adoption d’une unité de référence qui offrira une description des unités telles qu’elles étaient à l’origine. Chaque copropriétaire est responsable d’assurer les améliorations qui ont été apportées à son unité depuis sa construction.
Loi 78 et pièce d’identité
Ce Projet de loi apporte des modifications à la Loi sur la publicité légale des entreprises. De nouvelles responsabilités ont ainsi été confiées au Registraire des entreprises du Québec. Ce nouveau cadre législatif est entré en vigueur le 31 mars 2023 et a instauré de nouvelles obligations relatives à la publication des informations par les assujettis, dont les syndicats de copropriétaires. Désormais, lors de mises à jour au Registre des entreprises, les syndicats de copropriétaires doivent fournir une copie d’une pièce d’identité de tous les membres de leur conseil d’administration et déclarer leur date de naissance. Cette obligation vise également tout nouvel administrateur élu ou nommé. La pièce d’identité fournie est conservée par le Registraire des entreprises du Québec jusqu’à la date d’immatriculation de l’assujetti ou de la mise à jour au registre. Elle est ensuite détruite. Seules les pièces d’identité ci-dessous mentionnées, ayant un nom, un prénom et une date de naissance, sont acceptées:
6. Projet de Règlement du gouvernement
Un projet de Règlement du gouvernement a été déposé à la Gazette officielle en lien avec les projets de Loi concernant la copropriété (Projet de Loi 16). Voir le dossier du RGCQ : https://rgcq.org/projet-de-loi-16-reformes
Line et Martin ont assisté à une formation sur ce Règlement le 27 octobre dernier et lors de l’entrée en vigueur du Règlement, des informations supplémentaires vous seront fournies en lien avec nos obligations.
En gros il y a trois changements majeurs pour les copropriétés.
7. Foyer – nouveau Règlement de la Ville
8. Déneigement
Les services de la compagnie MRA ont été retenus encore cette année. Nous n’avons eu une augmentation que de quelques dollars et c’est une des seules compagnies qui fait le déneigement manuel des entrées piétonnes. Il faut être un peu conciliant au début de la saison, le temps de s’habituer aux désagréments de l’hiver. On demande aux gens de dégager la rue le plus possible pendant le déneigement afin de ne pas nuire aux opérations et pour s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible. La ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné.
9. Assurances
On note une certaine difficulté à pouvoir changer de compagnie d’assurance. En effet, la copropriété est de moins en moins couverte par les assureurs. Il est souvent préférable de rester avec la même compagnie pour faciliter sa couverture d’assurance.
En cas de sinistre, il faut éviter de faire immédiatement appel à une entreprise de nettoyage. Il faut d’abord communiquer avec l’assureur du syndicat et l’assureur du copropriétaire concerné qui mandateront l’entreprise de nettoyage avec laquelle ils font affaire.
Selon le RGCQ, il est essentiel de déclarer tout sinistre dans la copropriété, et ce, même s’il n’y a pas de réclamation.
La valeur assurée doit toujours être basée sur l’évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction obtenue par le Regroupement à tous les 5 ans. S’il arrivait qu’un administrateur décide de prendre une assurance inférieure au montant de l’évaluation, en cas de sinistre il/elle ne sera pas protégé(e) par l’assurance responsabilité des administrateurs.
Un petit rappel : Il y a obligation pour les copropriétaires/locataires de posséder une assurance responsabilité.
Unités en location : il est important de déclarer les unités en location à l’assureur. Dans ce cas, la surprime pour location peut être réclamée au copropriétaire concerné.
10. Conservation des documents Selon CondoLégal
Pour plus d’information : https://www.condolegal.com/gestion/chroniques/1847-delais-de-conservation-des-documents-du-registre
11. Branchement pour voiture électrique
Marie nous a présenté les démarches entreprises pour brancher sa voiture électrique :
L’installation d’une borne de recharge (de niveau 2, soit 220 volts) présente quelques problèmes de logistique. Nos compteurs électriques sont dans la partie arrière du bâtiment et nos stationnements sont situés à l’avant. Il est impossible de faire passer les fils dans les espaces privés des autres copropriétaires. il faut donc creuser une tranchée pour installer un conduit pour amener les fils de l’arrière vers l’avant jusqu’au stationnement désiré. Par ailleurs, nos boîtes électriques sont de 100 ampères et la boîte principale du bâtiment de 400. Si quelqu’un utilise trop d’électricité, ça risque de faire sauter le disjoncteur de la boîte principale. La solution consiste à faire installer un contrôleur de charge entre l’entrée électrique du copropriétaire et sa borne de recharge. Si la demande est trop forte au moment où la borne est branchée, la recharge est retardée jusqu’à ce que la demande soit en adéquation avec la capacité de notre installation électrique. Selon Hydro-Québec, le raccordement à un contrôleur de charge coûte entre 2000 $ et 6000 $, ce qui ne comprend pas le coût de la borne. Mais on pourrait être admissible à une subvention du Programme Roulez vert : Aide financière – Bornes de recharge pour multi logement, soit le moindre de 50% des frais admissibles ou 5000 $ par borne de recharge. Ce qui reste tout de même onéreux. C’est pourquoi elle a opté pour remplacer simplement sa boîte électrique, ainsi que sa prise extérieure et brancher sa voiture sur la prise 120 volts. Elle a installé son fil de recharge sur un poteau afin de ne pas avoir à le ranger dans sa voiture après chaque recharge. La recharge est beaucoup plus lente, mais elle répond à ses besoins la plupart du temps. Dans les cas où elle a besoin d’une recharge rapide, elle utilise une borne rapide publique (il y en a une à Place Ste-Foy).
12. Site web du Regroupement et aide au Comité
Notre site a grand besoin d’une mise à jour, appel à tous afin de fournir de l’aide au Comité pour améliorer ce site est lancé!
De plus, nous aimerions avoir de la relève dans le Comité! N’hésitez pas à vous porter volontaire.
Mise à jour de la déclaration de copropriété : On mentionne que nos déclarations de copropriété sont très vieilles et peu adaptées au droit actuel puisque plusieurs changements au Code civil ont eu cours dans les 40 dernières années. En effet, certains auraient des problèmes pour avoir des assises légales de recours dans certaines situations. Refaire nos déclarations a un coût notarial assez élevé. Il est proposé de faire un appel à tous pour connaitre les copropriétés qui seraient prêtes à se mettre en commun pour faire cet exercice. Un appel à tous sur ce dossier sera envoyé dans les prochaines semaines pour sonder l’intérêt des membres à réaliser ce dossier.
Pruche : Plusieurs personnes font mention que la pruche est un matériau putrescible et souhaiteraient changer celui-ci pour un matériau plus durable. Or, notre servitude d’aspect ne nous permet pas de changer le type de matériau utilisé ou ses couleurs sans un vote de la majorité des copropriétaires de la rue. Pour plus d’info, voir la démarche déjà tentée par le Comité sur notre site web au bas de la page : http://condosjeanroyer.com/?page_id=4
Drain français : On nous demande si nous avons déjà été au courant d’un remplacement du drain français sur nos copropriétés. À la connaissance de plusieurs, ceux-ci n’ont jamais été à refaire jusqu’à maintenant.
20h30
Samedi, 18 novembre, 2023 16:37 Written by admin
PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mardi 7 novembre 2023 à 19 h 15 à la salle 121 du Centre de glaces Intact, 999 de Rochebelle, Québec.
ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :
| Condo/unité Condo/unité Mme Monique Beaurivage A-1543 Mme Louise Legendre K-1454 Mme Linda Sweet B- M. Paul Trépanier K-1456 Mme Céline Lavallière C-1527 Mme Valérie Congote M-1472 Mme Benita Irakoze E-1447 M. Yanick Tremblay M-1472 Mme Line Jacques E-1451 Mme Michèle Legault M-1474 Mme Célyne Dallaire F-1439 Mme Louise Beauchamp N-1482 Mme Marie Chatigny F-1441 Mme Linda Côté N-1486 Mme Judith Jobidon G-1427 Mme Marie-Claude Giraudo O-1494 Mme Lise Sanfaçon G-1429 Mme Jill Robinson P-1504 M. Mathieu Guay-Barbeau I-1434 Mme Marthe Rousseau Q-1508 M. Martin St-Hilaire J-1442 M. Adrian Petrea R-1518 |
Martin St-Hilaire présente l’ordre du jour, lequel est adopté sur proposition de Mme Line Jacques, secondée par Mme Judith Jobidon.
Le comité est composé de Martin St-Hilaire Président, Line Jacques Secrétaire, Marie Chatigny Trésorière, Lise Sanfaçon Projets et RGCQ, Judith Jobidon Projets et relation avec la ville et Éric Paquin Projets.
3. Mission du Regroupement
La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, à donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et à coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.
4. Situation financière du Regroupement
Il y a présentement 1 938$ dans le compte du Regroupement. Ce compte sert à défrayer le coût de dépenses récurrentes telles l’hébergement du site Internet (210$/an), la location de salle de réunion (179$) l’évaluation de la valeur de reconstruction (2 000 $ et +), et l’adhésion au RGCQ (241$/an). Ce fonds sert aussi à couvrir le coût d’expertises professionnelles lorsque nécessaire.
5. Rappels et nouveautés
Servitude d’aspect
La servitude d’aspect est une obligation légale qui fait partie intégrante de nos contrats d’achat. Elle a pour objectif de maintenir la valeur de nos copropriétés. Il y a plusieurs années il y avait toute une variété de couleurs sur nos bâtisses, ce qui nuisait à la revente. Depuis que le Regroupement a pris en main la servitude d’aspect, l’aspect général de la rue s’est beaucoup amélioré et présente une uniformité d’aspect qui contribue à intéresser les acheteurs.
Travaux dans les unités
Lors de travaux dans les unités il faut aviser notre syndicat de copropriété par un avis formel et soumettre le dossier pour approbation des administrateurs. C’est une obligation légale, laquelle fait partie intégrante de nos contrats d’achat (clause : 12 m). La demande ne sera pas approuvée si les modifications/réparations peuvent causer des dommages aux autres parties ou en affecter la valeur. Comprend également les installations extérieures (bonbonne de propane, thermopompe, etc.) qui doivent respecter la servitude d’aspect.
Unité de référence
En juin 2018 et décembre 2019 d’importants changements ont été apportés aux lois touchant les assurances des copropriétés. Vous trouverez les articles du Code civil du Québec qui ont été modifiés en cliquant sur Code civil – lois 141 et 16 dans la rubrique Déclaration de copropriété du site Internet du Regroupement. Entre autres, cette nouvelle loi exige l’adoption d’une unité de référence qui offrira une description des unités telles qu’elles étaient à l’origine. Chaque copropriétaire est responsable d’assurer les améliorations qui ont été apportées à son unité depuis sa construction.
Déclaration d’impôt
C’est une obligation légale (Loi sur les impôts) de produire une déclaration d’impôt à chaque année au provincial et au fédéral. Toutes les sociétés doivent produire une déclaration T2 (déclaration de revenu des sociétés) pour chaque année d’imposition, même si elles n’ont pas d’impôt à payer. Cela comprend les OBNL (organismes à but non lucratif) tel que le nôtre. Vous pouvez consulter les guides sur le site web.
Loi 78 et pièce d’identité
Ce Projet de loi apporte des modifications à la Loi sur la publicité légale des entreprises. De nouvelles responsabilités ont ainsi été confiées au Registraire des entreprises du Québec. Ce nouveau cadre législatif est entré en vigueur le 31 mars 2023 et a instauré de nouvelles obligations relatives à la publication des informations par les assujettis, dont les syndicats de copropriétaires. Désormais, les syndicats de copropriétaires doivent fournir une copie d’une pièce d’identité de tous les membres de leur conseil d’administration et déclarer leur date de naissance. Cette obligation vise également tout nouvel administrateur élu ou nommé. La pièce d’identité fournie est conservée par le Registraire des entreprises du Québec jusqu’à la date d’immatriculation de l’assujetti ou de la mise à jour au registre. Elle est ensuite détruite. Seules les pièces d’identité ci-dessous mentionnées, ayant un nom, un prénom et une date de naissance, sont acceptées:
6. Déneigement
Les services de la compagnie MRA ont été retenus encore cette année. Nous avons eu une augmentation raisonnable de 6% et c’est une des seules compagnies qui fait le déneigement manuel des entrées piétonnes. Il faut être un peu conciliant au début de la saison, le temps de s’habituer aux désagréments de l’hiver. On demande aux gens de dégager la rue le plus possible pendant le déneigement afin de ne pas nuire aux opérations et pour s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible La ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné.
7. Site web du Regroupement, communication et aide au Comité
Notre modèle sur le site a grand besoin d’une mise à jour, appel à tous afin de fournir de l’aide au Comité pour améliorer ce site.
8. Assurances
Plusieurs changements ont été apportés aux lois touchant les copropriétés (fonds d’autoasurance, unité de référence, etc). Le texte de ces lois se trouve sur le site Internet des Condominiums Jean-Royer.
Règlement à venir concernant l’application de la loi 16 portant sur le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance adopté en 2019. Il faut s’attendre à ce qu’il y ait de nouvelles exigences affectant les fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Pour plus d’information : https://www.mamh.gouv.qc.ca/habitation/copropriete-divise/
En cas de sinistre, il faut éviter de faire immédiatement appel à une entreprise de nettoyage. Il faut d’abord communiquer avec l’assureur du syndicat et l’assureur du copropriétaire concerné qui mandateront l’entreprise de nettoyage avec laquelle ils font affaire.
La valeur assurée doit toujours être basée sur l’évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction obtenue par le Regroupement à tous les 5 ans. S’il arrivait qu’un administrateur décide de prendre une assurance inférieure au montant de l’évaluation, en cas de sinistre il/elle ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité des administrateurs.
Unités en location : il est important de déclarer les unités en location à l’assureur. Dans ce cas, la surprime pour location peut être réclamée au copropriétaire concerné.
Rampes : on demande s’il est permis d’installer des rampes. Selon la servitude d’aspect, il faut s’en tenir aux matériaux qui existaient lors de la construction initiale. Les rampes qui existaient à l’origine étaient installées aux endroits où les murets des trottoirs/stationnements étaient très élevés.
Peinture des cheminées : il a déjà été mentionné que les cheminées ne doivent pas être peintes, ce qui est faux. Le fournisseur de nos cheminées recommande par contre l’utilisation d’une peinture à métal haute température.
Arbres propriétés de la ville : si un arbre semble avoir une maladie ou semble mort et que ce dernier appartient à la ville, les contacter pour vérification et si nécessaire pour le remplacer. Ceux qui appartiennent à la ville sont situées sur les parties de terrain qui se trouvent devant les bornes (entrées d’eau) habituellement installées dans un des stationnements de chaque bâtisse.
Borne électrique : une vérification sera faite auprès du RGCQ pour obtenir des informations pour le futur des voitures électriques. Pour plus d’information, voici le site du gouvernement du Québec : https://www.quebec.ca/transports/transport-electrique/aide-financiere-vehicule-electrique/recharge/borne-multilogement
De plus, si vous avez à changer votre panneau électrique, Martin St-Hilaire de l’unité J recommande l’entreprise Solution Électrique A2 (Maxime Audet 418-208-4946) il en est très satisfait.
Balcon : Est-ce qu’un poids maximum est autorisé sur nos balcon? Ceux-ci sont en porte à faux donc, il préférable d’éviter de surcharger ceux-ci et il est préférable de disposer les articles lourds près des fenêtres. Il doit certainement y avoir des normes auprès du Code du bâtiment.
Service de tonte de pelouse : Il est mentionné par un syndicat que le travail de M. Jean-Pierre Tremblay est très apprécié pour la tonte des pelouses et le ramassage des feuilles. Le Regroupement transmettra ces bons mots à M. Tremblay.
Homme à tout faire : Un appel à tous est lancé pour trouver un homme à tout faire. On mentionne que M. Tremblay qui fait la pelouse offre aussi ce type de service.
Plantes envahissantes : concernant ces plantes (Renouée du Japon, entre autres), vous pouvez consulter le site de la Ville de Québec pour essayer de diminuer ce problème.
20h15
Dimanche, 08 janvier, 2023 16:26 Written by admin
PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 16 novembre 2022 à 19 h 15 à la salle 121 du Centre de glaces Intact, 999 de Rochebelle, Québec.
ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :
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Jean Claude Carufel présente l’ordre du jour. Le sujet ‘Contrôle des dégâts d’eau’ est déplacé au début de la réunion et ‘plans de patios et stationnements’ est ajouté au point ‘Varia’. L’ordre du jour modifié est adopté sur proposition de M. Martin St-Hilaire, secondé par Mme Lise Sanfaçon.
2. Contrôle des dégâts d’eau
Martin Touzel[i], représentant de la compagnie Sinopé, présente le système Sedna qui permet de déceler les fuites et d’éviter les dégâts d’eau. Ce système peut être programmé par un copropriétaire ou un technicien du fournisseur. Il faut par contre faire appel à un plombier pour brancher le système sur l’entrée d’eau principale de la bâtisse. Une pastille de détection est installée près de tous les appareils susceptibles de causer une fuite. Aussitôt qu’une fuite est détectée, le système ferme l’eau dans toute la bâtisse et lance une alerte sur le téléphone cellulaire des copropriétaires, en indiquant l’endroit où se trouve la fuite. Le système est équipé d’une batterie au lithium d’une durée de 10 ans pour son fonctionnement et de batteries de 48 heures qui prendront le relai en cas de panne de courant. Le système coûte environ 2 800 $ par bâtisse pour des installations comme les nôtres.
Lise Sanfaçon et Martin St-Hilaire se sont ajoutés récemment au Comité composé de Jean Claude Carufel, Judith Jobidon, Line Jacques et Marie Châtigny.
4. Mission du Regroupement
La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, à donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et à coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.
5. Situation financière du Regroupement
Il y a présentement 1 730 $ dans le compte du Regroupement. Ce compte sert à défrayer le coût de dépenses récurrentes telles l’hébergement du site Internet (116$/an), l’évaluation de la valeur de reconstruction (2 000 $ et +), la location de salles de réunion et l’adhésion au RGCQ (295$/an). Ce fonds sert aussi à couvrir le coût d’expertises professionnelles lorsque nécessaire.
6. Servitude d’aspect
La servitude d’aspect est une obligation légale qui fait partie intégrante de nos contrats d’achat. Elle a pour objectif de maintenir la valeur de nos copropriétés. Il y a plusieurs années il y avait toute une variété de couleurs sur nos bâtisses, ce qui nuisait à la revente. Depuis que le Regroupement a pris en main la servitude d’aspect, l’aspect général de la rue s’est beaucoup amélioré et présente une uniformité d’aspect qui contribue à intéresser les acheteurs.
7. Assurances
Plusieurs changements ont été apportés aux lois touchant les copropriétés (fonds d’autoasurance, unité de référence, etc). Le texte de ces lois se trouve sur le site Internet des Condominiums Jean-Royer.
Le projet de loi 16 concernant le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance a été adopté en 2019 mais n’est pas encore en vigueur, car les modalités d’implantation (à savoir qui seront les professionnels autorisés à rédiger ces documents) n’ont pas encore été publiées par le gouvernement. Il faut s’attendre à ce qu’il y ait de nouvelles exigences affectant les fonds de prévoyance.
En cas de sinistre, il faut éviter de faire immédiatement appel à une entreprise de nettoyage. Il faut d’abord communiquer avec l’assureur du syndicat et l’assureur du copropriétaire concerné qui mandateront l’entreprise de nettoyage avec laquelle ils font affaire.
Il est parfois préférable de payer le coût de réparation des dommages plutôt que de faire une réclamation auprès de l’assureur, car chaque réclamation, peu importe le montant, génère des augmentations de primes pendant 5 ans : une première réclamation génère des augmentations de 10 à 15% en sus de l’augmentation annuelle normale et des augmentations de 20 à 25% s’il y a 2 réclamations en 5 ans (chiffres obtenus de La Personnelle). À noter que même si l’assureur a été contacté lors d’un sinistre, s’il n’y a aucune réclamation à la fin du processus, il n’y aura aucune augmentation de prime.
Il y a plusieurs années, tous les syndicats de la rue étaient assurés par la même compagnie, mais suite à de nombreuses réclamations, l’assureur a refusé de renouveler nos contrats. Chaque syndicat s’assure maintenant individuellement.
La valeur assurée doit toujours être basée sur l’évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction obtenue par le Regroupement à tous les 5 ans. S’il arrivait qu’un administrateur décide de prendre une assurance inférieure au montant de l’évaluation, en cas de sinistre il/elle ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité des administrateurs.
Unités en location : il est important de déclarer les unités en location à l’assureur. Dans ce cas, la surprime pour location peut être réclamée au copropriétaire concerné.
8. Déneigement
Il n’a pas été possible de négocier un rabais sur nos contrats de déneigement, car les compagnies de déneigement ont toutes augmenté leurs tarifs. Également, les entrepreneurs en déneigement ont des territoires. Certains refusent de venir ici parce que ça ne fait pas partie de leur territoire et d’autres refusent carrément de venir sur la rue Jean-Royer parce que le déneigement est trop compliqué.
On demande aux gens de dégager la rue le plus possible pendant le déneigement, afin de ne pas nuire aux opérations et pour s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible. Les préavis téléphoniques de MRA sont envoyés trop longtemps à l’avance. Jean Claude Carufel demandera à MRA de raccourcir le délai entre les appels et les opérations de déneigement.
La Ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné. Il y a quelques années, des amendes de 8 000 $, plus tard négociées à 5 000$, ont été remises à notre déneigeur.
Nous serons bientôt membres du RGCQ qui permet aux copropriétaires d’assister à des séances d’information, de recevoir des bulletins d’information sur la copropriété et d’obtenir des rabais pour les ateliers de formation et certains services/produits.
Circulation sur la rue : on demande la collaboration des gens pour ralentir sur notre rue. La limite de 30 est souvent dépassée.
Liste de fournisseurs : la liste qui existe sur le site Internet a besoin d’être mise à jour. Cette liste a été conçue afin d’éviter aux copropriétaires de faire les mêmes démarches lorsqu’ils sont à la recherche de fournisseurs pour des travaux à faire sur leur bâtisse. Il serait utile de connaître les entreprises avec lesquelles les différents syndicats font affaire[ii] et de regrouper les demandes de travaux. Certains fournisseurs refusent de soumissionner après avoir reçu de multiples demandes de prix qui n’ont pas généré de contrat par la suite. Il a été suggéré qu’un système de style facebook/messenger soit créé pour les copropriétaires de notre rue afin de faciliter les communications. Marie-Claude Savoie offre de démarrer ce système et son offre est acceptée avec plaisir.
Mise à jour des règlements de condo : notre déclaration de copropriété est désuète et aurait avantage à être mise à jour en tenant compte des nouvelles lois. Des démarches ont déjà été faites en ce sens et les prix proposés variaient autour de 2 000 $ à 4 000 $ par syndicat, ce qui en a rebuté plusieurs. On demande si des règlements peuvent être adoptés pour tout. Des règlements peuvent être adoptés pour les articles où il y a la mention ‘sujet aux réglementations qui pourront être édictées par l’assemblée des copropriétaires’. Autrement il faut respecter intégralement les articles de la déclaration de copropriété.
Certificats de localisation (stationnements, patios) : Il existe 5 certificats de localisation dans un syndicat de 4 unités : 1 certificat pour les espaces communs (payé par le syndicat) et 1 certificat par unité (payé par le copropriétaire) pour les parties à usage exclusif.
Rampes : on demande s’il est permis d’installer des rampes. Selon la servitude d’aspect, il faut s’en tenir aux matériaux qui existaient lors de la construction initiale[iii]. Les rampes qui existaient à l’origine étaient installées aux endroits où les murets des trottoirs/stationnements étaient très élevés.
Pics bois
Plusieurs copropriétés ont reçu la visite de pics bois qui ont creusé des trous dans leurs murs. Les trous ont dû être réparés avec des grillages ou plaques de tôle, autrement les pics bois revenaient au même endroit.
Peinture des cheminées : il a déjà été mentionné que les cheminées ne doivent pas être peintes, ce qui est faux. Le fournisseur de nos cheminées recommande par contre l’utilisation d’une peinture à métal haute température.
Participation au Comité du Regroupement : des membres du comité se sont retirés dans les dernières années. Nous avons besoin de 2 nouveaux membres. Bienvenue à Éric Paquin qui s’est porté volontaire.
[i] Coordonnées : 418-487-8934 ou 1-855-741-7701 mathieu.touzel@sinopetech.com
[ii] Communiquer toute nouvelle information à linejacques1@sympatico.ca
[iii] Extrait de la servitude d’aspect : …les matériaux utilisés pour le revêtement extérieur desdites bâtisses ainsi que le fini et la couleur de ceux-ci ne puissent être modifiés par rapport à la nature et à la couleur des revêtements extérieurs installés ou appliqués lors de la construction initiale…
Mardi, 05 novembre, 2019 13:59 Written by admin
PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 23 octobre 2019 à 19 h 15 à la salle du Presbytère de la Fabrique de Saint-Yves au 2470 rue Triquet, Québec
ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :
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Condo/unité |
Condo/unité |
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| Laurence Champeau |
A-1539 |
Mme Louise Beauchamp |
N-1482 |
| M. Christian Asselin | B-1533 | Mme Linda Côté |
N-1486 |
| Mme Nancy Gilbert |
D-1521 |
Mme Marie-Claude Giraudo |
O-1494 |
| Mme Line Jacques |
E-1451 |
Mme Esther Roux |
P-1502 |
| Mme Célyne Dallaire |
F-1439 |
Mme Jill Robinson |
P-1504 |
| Mme Candide Bouchard |
F-1443 |
Mme Marthe Rousseau |
Q-1508 |
| Mme Judith Jobidon |
G-1427 |
M. Guylain Jean |
Q-1510 |
| Mme Lise Sansfaçon |
G-1429 |
Mme Isabelle Anh Mai Trinh |
Q-1512 |
| M. Dany Quirion |
H-1426 |
M. Alain Michaud |
Q-1512 |
| Mme Louise Roy |
H-1428 |
Mme Marie-Claude Savoie |
R-1522 |
| M. Jean Claude Carufel |
I -1436 |
Mme Isabelle Dionne |
R-1524 |
| Mme Judith Rohlf |
J-1446 |
Mme Jessika Aubé |
S-1528 |
| M. Paul Trépanier |
K-1456 |
M. Boris Luszczynski |
S-1528 |
| Mme Jackie Grégoire |
L- 1466 |
Mme Denise Caron |
T-1542 |
| Mme Hélène Langlois |
M-1472 |
Mme Jeanne-Mance Boivin |
U-1544 |
| M. Vincent Bernier |
M-1476 |
M. Martin Brisebois |
U-1546 |
| Mme Louise Boissonnault |
N-1480 |
et 2 interprètes en langues des signes | |
1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour
Vincent Bernier ouvre l’assemblée et présente l’ordre du jour.
2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 8 novembre 2018
Le procès-verbal est adopté à l’unanimité sur proposition de Jean Claude Carufel, appuyé par Louise Boissonnault.
3. Présentation des membres du comité et mission du Regroupement
Vincent Bernier présente les membres du comité et adresse des remerciements à Jean Claude Carufel pour son implication dans le Comité du regroupement. Il a récemment remis sa démission après de nombreuses années de participation aux activités du Comité.
La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.
4. Finances du Regroupement
Présentation des dépenses de roulement des trois dernières années. Le solde en banque est présentement de 3 492 $. Les dépenses récurrentes sont les frais de maintien du site Internet, les photocopies et réservations de salles. C’est ce fonds qui a défrayé le coût de l’activité de formation sur les assurances. La prochaine dépense plus importante sera l’évaluation des frais de reconstruction en 2020. Ce fonds sert aussi à couvrir le coût des expertises professionnelles lorsque nécessaire. Ex. : charte de couleurs de nos condos, expertise paysagiste, etc.
5. Déneigement
Francis Ladurantaye et Vincent Bernier ont rencontré les gens de MRA afin d’essayer de négocier le coût des contrats de déneigement. La seule concession qui a été faite est un rabais pour les stationnements avec abri d’auto et une commandite pour le prochain party de rue. La difficulté du côté déneigement est qu’il y a très peu d’entrepreneurs qui offrent autant le déneigement des stationnements que le déneigement des entrées piétonnières.
De façon générale, les copropriétaires sont très satisfaits du service offert par MRA. Le Regroupement recommande que les syndicats renouvellent leur contrat avec MRA pour l’année 2019-2020. On demande aux gens de dégager la rue pendant le déneigement, afin de ne pas nuire aux opérations et s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible.
En cas de problème, accident ou autre, communiquer avec le responsable de notre rue chez MRA : steve.duchaine@mrapaysagistes.com en mentionnant votre numéro de contrat. Pendant les grosses tempêtes, il est difficile de rejoindre quelqu’un par téléphone au numéro central de MRA (418-681-5068). On suggère plutôt de laisser un message à Steve au 418-261-6090.
La Ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. On demande à tous les copropriétaires d’obtenir ce permis. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné. Il y a quelques années, des amendes de l’ordre de 8 000 $ ont été émises. Les permis sont renouvelables en ligne sur le site de la Ville de Québec.[1]
6. Assurances
Les informations présentées à ce sujet proviennent d’une journée de formation donnée par Me Yves Joli-Cœur qui a une expérience de plus de 35 ans en droit de la copropriété. Il est également à l’origine du site CondoLégal.com et président du Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ).
Étant donné la longueur de cette partie de la présentation, les 14 diapositives présentées sur ce sujet sont jointes en annexe et seuls quelques commentaires sont mentionnés ici. Le texte des nouvelles lois (1070, etc.) est indiqué en rouge sur les diapositives.
La clause 1074.2 risque de causer des conflits et d’engorger les tribunaux. Une réécriture est souhaitable et il existe même une pétition en ligne afin d’appuyer les démarches déjà entreprises en ce sens.[2]
Unité de référence
La nouvelle loi exige l’adoption d’une ‘unité de référence’ décrivant en détail les caractéristiques des parties privatives de façon à ce qu’il soit possible d’identifier les ‘améliorations locatives’ qui doivent être assurées par les copropriétaires. Il est très important qu’une ‘unité de référence’ soit adoptée avant le 13 juin 2020, faute de quoi le syndicat devra assurer les améliorations locatives des copropriétaires.
Étant donné la difficulté pour ceux qui n’habitent pas ici depuis très longtemps de préparer un tel document, les trois doyennes de la rue Jean-Royer (Judith Jobidon, Marthe Rousseau et Line Jacques), qui y habitent depuis les années 1984-85, ont préparé un modèle d’unité de référence. La difficulté pour obtenir un modèle représentatif de toutes les unités est que des options étaient offertes à l’origine, par exemple, les salles de bain du sous-sol. Cependant, la plupart des détails présentés dans le modèle (type de portes et de fenêtres, armoires, revêtements de sol, etc.) étaient identiques dans toutes les parties privatives à l’origine, qu’elles aient été dans des immeubles de 3 ou de 4 unités. Lors de la prochaine évaluation de la valeur de reconstruction Il y aura lieu de discuter de ces options avec l’évaluateur pour savoir si elles ont un effet important sur le montant de l’évaluation. De toute façon, il est préférable d’assurer ‘plus que moins’.
Un survol de ce modèle a été présenté à la réunion et sera transmis aux copropriétaires avec le procès-verbal.
7. Évaluation de la valeur de reconstruction
Cette évaluation est faite aux 5 ans et la prochaine est due en 2020. Il s’agit de la troisième évaluation professionnelle faite pour nos condos. Lors de la première, les trois types de bâtisses sur la rue (semi-détachée, bâtisse indépendante et bâtisse à 3 unités) ont été évalués. La différence entre ces trois types était minime (- 1% et + 3%), donc les évaluations subséquentes ont été faites sur une seule bâtisse et ces pourcentages ont été appliqués pour obtenir une valeur de reconstruction pour chaque type de bâtiment.
8. Dynamique de la vie en copropriété
Vincent Bernier mentionne que la vie en copropriété n’est pas toujours facile et que des malaises surviennent à l’occasion. Il est très important de maintenir une bonne communication afin d’éviter les conflits. La vie en copropriété est beaucoup plus agréable quand il y a une bonne entente entre copropriétaires.
9. Varia
Courtier en assurances
Vincent Bernier suggère de communiquer avec Dominic Rousseau (418-261-0511), pour obtenir des soumissions en mentionnant qu’il s’agit d’une référence de sa part. Il a obtenu de bonnes réductions de prix pour son syndicat avec ce courtier. Jean Claude Carufel mentionne qu’il a aussi obtenu de bons prix de La Capitale.
Circulation sur la rue
On demande aux gens de ralentir afin d’éviter les accidents, d’autant plus qu’il y a maintenant plusieurs enfants qui jouent sur la rue. On demande aussi aux copropriétaires qui habitent près de la sortie de la rue de suivre le sens unique pour se rendre à leur stationnement et non de prendre des raccourcis en sens inverse.
Party de rue
Aura lieu au début de l’été plutôt qu’au début de l’automne.
Clôture de l’assemblée à 20 h 55
Lundi, 26 novembre, 2018 16:08 Written by admin
PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le jeudi 8 novembre 2018 à 19 h 30 à la Salle 115 du Centre sportif de Sainte-Foy, 930 rue Roland-Beaudin, Québec.
ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :
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1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour
Vincent Bernier ouvre l’assemblée. L’ordre du jour est adopté à l’unanimité sur proposition de Louise Boissonnault, appuyée par Jean Claude Carufel.
2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 21 novembre 2017
Après correction de la date de l’assemblée (il aurait fallu indiquer le 21 novembre au lieu du 14 novembre), le procès-verbal est adopté à l’unanimité sur proposition de Judith Jobidon, appuyée par Jean Claude Carufel.
3. Présentation des membres du comité et Finances du Regroupement
Vincent Bernier présente les membres du comité ainsi que les dépenses de roulement des trois dernières années. Le solde en banque est présentement de 3 220 $. La prochaine dépense importante prévue pour l’instant est l’évaluation de la valeur de reconstruction en 2020.
4. Assurances
Unités louées ou vacantes : le copropriétaire doit informer son assureur que son unité est louée ou vacante, lui et son locataire doivent avoir une assurance responsabilité et toute augmentation de prime, s’il y a lieu, sera à la charge du copropriétaire. L’assureur du copropriétaire pourrait refuser de couvrir les dommages s’il n’est pas informé de la location ou de la vacance. Les administrateurs devraient également informer l’assureur du syndicat.
Tous les copropriétaires
Doivent assurer personnellement leurs améliorations locatives, même celles faites par les anciens copropriétaires. Les administrateurs doivent tenir un registre des améliorations locatives, car les assureurs du syndicat couvrent uniquement la valeur des installations d’origine en 1980. Il y a même eu une situation dernièrement où les assureurs demandaient s’il y avait du tapis au sous-sol à l’origine.
Tous les copropriétaires doivent avoir une assurance responsabilité (art. 48 et 49), et la franchise du syndicat en cas de dommage causé par un copropriétaire sera payable par le copropriétaire responsable ou son assureur.
Les assureurs ne couvrent pas les dommages occasionnés par de la moisissure.
Une nouvelle loi sur les assurances des copropriétés a été adoptée en juin 2018 (loi 141). Ses modalités entreront en vigueur dans les deux prochaines années.
5. Déneigement
Marie Chatigny explique qu’elle a appris à la dernière minute que notre déneigeur de l’an dernier ne renouvelait pas son contrat pour l’année 2018-19. Un contrat d’un an a été proposé cette année par la compagnie MRA. Ce nouveau déneigeur exige dans son contrat qu’il y ait 4 permis de déneigement par bâtisse et que toute contravention relative aux permis sera à la charge du contrevenant. Il demande également qu’une copie de chaque permis lui soit transmise.
Marie mentionne que chaque syndicat est libre de signer un contrat avec l’entrepreneur de son choix, mais que nous perdons notre pouvoir de négociation si la majorité des syndicats ne signent pas avec le même entrepreneur, sans compter que la présence de deux déneigeurs en même temps pourrait causer de sérieux problèmes de circulation. Également, si un deuxième entrepreneur n’a que quelques stationnements à déneiger, il y a de bonnes chances qu’il soit déjà parti avant qu’on ait le temps de déplacer les voitures.
On demande aux gens de ne pas rester dans la rue lorsque le déneigeur est sur place, car toute voiture à quelque endroit que ce soit sur la rue nuit aux manœuvres de déneigement.
Le contrat comprend le déneigement des stationnements et de l’entrée piétonnière jusqu’à l’entrée principale, mais n’inclut pas le dégagement des perrons.
Lorsqu’il y a des conditions particulières (garages, neige sur le terrain, etc.), il appartient à chaque syndicat de communiquer directement avec MRA. On mentionne qu’il a été difficile dans le passé de rejoindre l’entrepreneur, mais que ça devrait être plus facile avec MRA, car il s’agit d’une grande entreprise qui a un bon service téléphonique.
Marie nous informe qu’elle ne s’occupera plus du déneigement l’an prochain, mais qu’elle a trouvé quelqu’un pour la remplacer. (Merci Marie pour ton bon travail)
6. Avertisseur de fumée
Des avertisseurs de fumée au lithium avaient été offerts gratuitement par la Ville en 2009. Ces appareils ont une durée de vie de 10 ans, donc il faudra les changer l’an prochain. La Ville n’a donné aucune indication que l’offre de gratuité serait renouvelée l’an prochain.
7. Réfection de la rue Jean-Royer
La réfection de notre rue avait été prévue dans le plan de 2018, mais a été reportée en raison des dépassements de coût cette année. Nous avons eu une bonne collaboration avec les anciens conseillers municipaux, mais la nouvelle conseillère en place a peu d’expérience et n’a pu avancer de date pour la suite des choses.
8. Visiteurs indésirables
Quelques unités ont eu la visite de souris dans la dernière année. Suite à des travaux dans les canalisations d’égout des rues avoisinantes, des rats ont également été observés dans les environs. On conseille aux gens de toujours garder les portes fermées, surtout à l’automne, car c’est à cette période que ces bestioles cherchent un endroit chaud pour passer l’hiver. On suggère également de vérifier les clapets de fermeture des bouches de ventilation (sécheuse, etc). Certains syndicats ont fait colmater les joints ou installer des grillages pour fermer les espaces entre la brique et les soffites afin d’éviter les intrusions. Il faut aussi éviter les plantes grimpantes et les tas de bois qui servent d’autoroute ou de cachette pour ces indésirables. Des trappes efficaces sont disponibles chez Maheu&Maheu qui offre aussi des services de prévention par des sous-contractants.
9. Alain Rousseau
M. Rousseau a abandonné les travaux de déneigement, mais est encore disponible pour des travaux de terrassement. Il connaît bien la rue Jean-Royer et offrait des prix intéressants dans le passé. À noter que MRA offre aussi des services d’aménagement paysager et de terrassement.
10. Varia
Entretien paysager
On demande quels sont les entrepreneurs en entretien paysager qui travaillent présentement sur notre rue. À notre connaissance, il s’agit de Pouce-Coupe et d’Éric Desjardins. Certains syndicats prévoient obtenir des soumissions de l’Ange vert l’an prochain.
Servitude d’aspect
Un administrateur soutient que la servitude d’aspect touche uniquement les bâtisses et que l’aménagement paysager (pruche, interbloc, etc) n’en fait pas partie. Par contre, l’expertise architecturale réalisée en octobre 2000 inclut ces éléments dans la servitude d’aspect. Cet administrateur indique que pour les inclure dans la servitude d’aspect, il faudrait modifier le document. On mentionne aussi qu’il y a quelques années une expertise[i] a été réalisée par une firme d’architectes paysagistes proposant le remplacement des murets et de l’inter-bloc par des matériaux plus actuels, mais que pour l’adopter, il aurait fallu obtenir l’assentiment de plus de 50% des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.
AirBNB
On demande si la location AirBNB est autorisée sur la rue Jean-Royer. La réponse est non, car cette activité est interdite par le règlement de zonage de la Ville. Notre déclaration de copropriété ne permet pas non plus ce type de location, elle autorise uniquement la location à long terme du condo ‘au complet’. À noter également que l’assureur du syndicat pourrait annuler la couverture d’un immeuble où il existe des locations de type AirBNB.
Dégâts d’eau
Afin d’éviter les dégâts d’eau comme il y en a eu dernièrement, un administrateur conseille aux copropriétaires de vérifier les différentes valves de fermeture d’entrée d’eau et de les remplacer au besoin, car nos bâtisses ont maintenant plus de 35 ans.
Clôture de l’assemblée à 20 h 15
[i] Voir le rapport sous la rubrique ‘Servitude d’aspect’ du site Internet condosjeanroyer.com