23 Jul, 2024

Category: Assemblées du regroupement

NOVEMBRE 2023

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mardi 7 novembre 2023 à 19 h 15 à la salle 121 du Centre de glaces Intact, 999 de Rochebelle, Québec.

ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :

Condo/unité Condo/unité Mme Monique Beaurivage A-1543 Mme Louise Legendre K-1454 Mme Linda Sweet B- M. Paul Trépanier K-1456 Mme Céline Lavallière C-1527 Mme Valérie Congote M-1472 Mme Benita Irakoze E-1447 M. Yanick Tremblay M-1472 Mme Line Jacques E-1451 Mme Michèle Legault M-1474 Mme Célyne Dallaire F-1439 Mme Louise Beauchamp N-1482 Mme Marie Chatigny F-1441 Mme Linda Côté N-1486 Mme Judith Jobidon G-1427 Mme Marie-Claude Giraudo O-1494 Mme Lise Sanfaçon G-1429 Mme Jill Robinson P-1504 M. Mathieu Guay-Barbeau I-1434 Mme Marthe Rousseau Q-1508 M. Martin St-Hilaire J-1442 M. Adrian Petrea R-1518  

1.       Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

       Martin St-Hilaire présente l’ordre du jour, lequel est adopté sur proposition de Mme Line Jacques,         secondée par Mme Judith Jobidon.

2.    Présentation des membres du comité

       Le comité est composé de Martin St-Hilaire Président, Line Jacques Secrétaire, Marie Chatigny         Trésorière, Lise Sanfaçon Projets et RGCQ, Judith Jobidon Projets et relation avec la ville et Éric      Paquin Projets.

3.      Mission du Regroupement

     La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, à donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et à coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.

4.    Situation financière du Regroupement

       Il y a présentement 1 938$ dans le compte du Regroupement. Ce compte sert à défrayer le coût de dépenses récurrentes telles l’hébergement du site Internet (210$/an), la location de salle de réunion (179$) l’évaluation de la valeur de reconstruction (2 000 $ et +), et l’adhésion au RGCQ (241$/an). Ce fonds sert aussi à couvrir le coût d’expertises professionnelles lorsque nécessaire.

5.    Rappels et nouveautés

       Servitude d’aspect       

La servitude d’aspect est une obligation légale qui fait partie intégrante de nos contrats d’achat. Elle a pour objectif de maintenir la valeur de nos copropriétés. Il y a plusieurs années il y avait toute une variété de couleurs sur nos bâtisses, ce qui nuisait à la revente. Depuis que le Regroupement a pris en main la servitude d’aspect, l’aspect général de la rue s’est beaucoup amélioré et présente une uniformité d’aspect qui contribue à intéresser les acheteurs.

Travaux dans les unités

Lors de travaux dans les unités il faut aviser notre syndicat de copropriété par un avis formel et soumettre le dossier pour approbation des administrateurs. C’est une obligation légale, laquelle fait partie intégrante de nos contrats d’achat (clause : 12 m). La demande ne sera pas approuvée si les modifications/réparations peuvent causer des dommages aux autres parties ou en affecter la valeur. Comprend également les installations extérieures (bonbonne de propane, thermopompe, etc.) qui doivent respecter la servitude d’aspect.

Unité de référence

En juin 2018 et décembre 2019 d’importants changements ont été apportés aux lois touchant les assurances des copropriétés.  Vous trouverez les articles du Code civil du Québec qui ont été modifiés en cliquant sur Code civil – lois 141 et 16 dans la rubrique Déclaration de copropriété du site Internet du Regroupement.  Entre autres, cette nouvelle loi exige l’adoption d’une unité de référence qui offrira une description des unités telles qu’elles étaient à l’origine. Chaque copropriétaire est responsable d’assurer les améliorations qui ont été apportées à son unité depuis sa construction.

Déclaration d’impôt

C’est une obligation légale (Loi sur les impôts) de produire une déclaration d’impôt à chaque année au provincial et au fédéral.  Toutes les sociétés doivent produire une déclaration T2 (déclaration de revenu des sociétés) pour chaque année d’imposition, même si elles n’ont pas d’impôt à payer.  Cela comprend les OBNL (organismes à but non lucratif) tel que le nôtre. Vous pouvez consulter les guides sur le site web.

Loi 78 et pièce d’identité

Ce Projet de loi apporte des modifications à la Loi sur la publicité légale des entreprises. De nouvelles responsabilités ont ainsi été confiées au Registraire des entreprises du Québec. Ce nouveau cadre législatif est entré en vigueur le 31 mars 2023 et a instauré de nouvelles obligations relatives à la publication des informations par les assujettis, dont les syndicats de copropriétaires.  Désormais, les syndicats de copropriétaires doivent fournir une copie d’une pièce d’identité de tous les membres de leur conseil d’administration et déclarer leur date de naissance. Cette obligation vise également tout nouvel administrateur élu ou nommé. La pièce d’identité fournie est conservée par le Registraire des entreprises du Québec jusqu’à la date d’immatriculation de l’assujetti ou de la mise à jour au registre. Elle est ensuite détruite.  Seules les pièces d’identité ci-dessous mentionnées, ayant un nom, un prénom et une date de naissance, sont acceptées:

  • Passeport;
  • Permis de conduire ou d’apprenti conducteur;
  • Carte d’assurance maladie;
  • Carte de résident permanent du Canada;
  • Document d’immigration délivré par le gouvernement du Canada (IMN-1442);
  • Pièces d’identité officielles pour les militaires, les policiers ou les diplomates en poste au Canada;
  • Certificat sécurisé de statut d’indien;
  • Certificat de naissance du Québec;
  • Pièces d’identité délivrée par une province canadienne ou un territoire canadien qui comprend une date de naissance.

6.    Déneigement

Les services de la compagnie MRA ont été retenus encore cette année. Nous avons eu une augmentation raisonnable de 6% et c’est une des seules compagnies qui fait le déneigement manuel des entrées piétonnes.  Il faut être un peu conciliant au début de la saison, le temps de s’habituer aux désagréments de l’hiver.  On demande aux gens de dégager la rue le plus possible pendant le déneigement afin de ne pas nuire aux opérations et pour s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible  La ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer.  En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné.

7.    Site web du Regroupement, communication et aide au Comité

Notre modèle sur le site a grand besoin d’une mise à jour, appel à tous afin de fournir de l’aide au Comité pour améliorer ce site.

8.    Assurances

Plusieurs changements ont été apportés aux lois touchant les copropriétés (fonds d’autoasurance, unité de référence, etc). Le texte de ces lois se trouve sur le site Internet des Condominiums Jean-Royer.

Règlement à venir concernant l’application de la loi 16 portant sur le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance adopté en 2019.  Il faut s’attendre à ce qu’il y ait de nouvelles exigences affectant les fonds de prévoyance et le carnet d’entretien. Pour plus d’information : https://www.mamh.gouv.qc.ca/habitation/copropriete-divise/

En cas de sinistre, il faut éviter de faire immédiatement appel à une entreprise de nettoyage. Il faut d’abord communiquer avec l’assureur du syndicat et l’assureur du copropriétaire concerné qui mandateront l’entreprise de nettoyage avec laquelle ils font affaire.                

La valeur assurée doit toujours être basée sur l’évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction obtenue par le Regroupement à tous les 5 ans. S’il arrivait qu’un administrateur décide de prendre une assurance inférieure au montant de l’évaluation, en cas de sinistre il/elle ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité des administrateurs.

Unités en location : il est important de déclarer les unités en location à l’assureur. Dans ce cas, la surprime pour location peut être réclamée au copropriétaire concerné.

10.  Varia

Rampes : on demande s’il est permis d’installer des rampes. Selon la servitude d’aspect, il faut s’en tenir aux matériaux qui existaient lors de la construction initiale. Les rampes qui existaient à l’origine étaient installées aux endroits où les murets des trottoirs/stationnements étaient très élevés.

Peinture des cheminées : il a déjà été mentionné que les cheminées ne doivent pas être peintes, ce qui est faux. Le fournisseur de nos cheminées recommande par contre l’utilisation d’une peinture à métal haute température.

Arbres propriétés de la ville :  si un arbre semble avoir une maladie ou semble mort et que ce dernier appartient à la ville, les contacter pour vérification et si nécessaire pour le remplacer. Ceux qui appartiennent à la ville sont situées sur les parties de terrain qui se trouvent devant les bornes (entrées d’eau) habituellement installées dans un des stationnements de chaque bâtisse.

Borne électrique : une vérification sera faite auprès du RGCQ pour obtenir des informations pour le futur des voitures électriques. Pour plus d’information, voici le site du gouvernement du Québec : https://www.quebec.ca/transports/transport-electrique/aide-financiere-vehicule-electrique/recharge/borne-multilogement

De plus, si vous avez à changer votre panneau électrique, Martin St-Hilaire de l’unité J recommande l’entreprise Solution Électrique A2 (Maxime Audet 418-208-4946) il en est très satisfait.

Balcon : Est-ce qu’un poids maximum est autorisé sur nos balcon? Ceux-ci sont en porte à faux donc, il préférable d’éviter de surcharger ceux-ci et il est préférable de disposer les articles lourds près des fenêtres. Il doit certainement y avoir des normes auprès du Code du bâtiment.

Service de tonte de pelouse : Il est mentionné par un syndicat que le travail de M. Jean-Pierre Tremblay est très apprécié pour la tonte des pelouses et le ramassage des feuilles. Le Regroupement transmettra ces bons mots à M. Tremblay.

Homme à tout faire : Un appel à tous est lancé pour trouver un homme à tout faire. On mentionne que M. Tremblay qui fait la pelouse offre aussi ce type de service.

Plantes envahissantes : concernant ces plantes (Renouée du Japon, entre autres), vous pouvez consulter le site de la Ville de Québec pour essayer de diminuer ce problème.

https://www.ville.quebec.qc.ca/citoyens/environnement/arbres-plantes/plantes-nuisibles-et-dangereuses/renouee.aspx#:~:text=Vivace%20%C3%A0%20croissance%20rapide%2C%20la,grappes%20de%20petites%20fleurs%20blanch%C3%A2tres.

Clôture de l’assemblée à

20h15

NOVEMBRE 2022

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 16 novembre 2022 à 19 h 15 à la salle 121 du Centre de glaces Intact, 999 de Rochebelle, Québec.

 

 

ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :

Condo/unité

Condo/unité

Mme Karine Simard A-1539 Mme Valérie Congote M-1472
M. Xavier Kerevel E-1445 Mme Michèle Legault M-1474
Mme Line Jacques E-1451 Mme Angélique Duguay M-1476
Mme Célyne Dallaire F-1439 Mme Louise Beauchamp N-1482
Mme Judith Jobidon G-1427 Mme Linda Côté N-1486
Mme Lise Sanfaçon G-1429 Mme Marie-Claude Giraudo O-1494
M. Andres Jacome Pereira G-1431 Mme Esther Roux P-1502
M. Jean Claude Carufel I -1436 Mme Jill Robinson P-1504
M. Martin St-Hilaire J-1442 Mme Marthe Rousseau Q-1508
Mme Magalie Gosselin K-1450 Mme Marie-Claude Savoie R-1522
Mme Huguette Gauthier L-1462 M. Éric Paquin U-1546
Mme Jackie Grégoire L-1466    

 

 

 

 

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Jean Claude Carufel présente l’ordre du jour. Le sujet ‘Contrôle des dégâts d’eau’ est déplacé au début de la réunion et ‘plans de patios et stationnements’ est ajouté au point ‘Varia’. L’ordre du jour modifié est adopté sur proposition de M. Martin St-Hilaire, secondé par Mme Lise Sanfaçon.

 

2. Contrôle des dégâts d’eau

Martin Touzel[i], représentant de la compagnie Sinopé, présente le système Sedna qui permet de déceler les fuites et d’éviter les dégâts d’eau. Ce système peut être programmé par un copropriétaire ou un technicien du fournisseur. Il faut par contre faire appel à un plombier pour brancher le système sur l’entrée d’eau principale de la bâtisse. Une pastille de détection est installée près de tous les appareils susceptibles de causer une fuite. Aussitôt qu’une fuite est détectée, le système ferme l’eau dans toute la bâtisse et lance une alerte sur le téléphone cellulaire des copropriétaires, en indiquant l’endroit où se trouve la fuite. Le système est équipé d’une batterie au lithium d’une durée de 10 ans pour son fonctionnement et de batteries de 48 heures qui prendront le relai en cas de panne de courant. Le système coûte environ 2 800 $ par bâtisse pour des installations comme les nôtres.

 

3. Présentation des membres du comité

Lise Sanfaçon et Martin St-Hilaire se sont ajoutés récemment au Comité composé de Jean Claude Carufel, Judith Jobidon, Line Jacques et Marie Châtigny.

 

4. Mission du Regroupement

La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, à donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et à coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.

 

5. Situation financière du Regroupement

Il y a présentement 1 730 $ dans le compte du Regroupement. Ce compte sert à défrayer le coût de dépenses récurrentes telles l’hébergement du site Internet (116$/an), l’évaluation de la valeur de reconstruction (2 000 $ et +), la location de salles de réunion et l’adhésion au RGCQ (295$/an). Ce fonds sert aussi à couvrir le coût d’expertises professionnelles lorsque nécessaire.

 

6. Servitude d’aspect

La servitude d’aspect est une obligation légale qui fait partie intégrante de nos contrats d’achat. Elle a pour objectif de maintenir la valeur de nos copropriétés. Il y a plusieurs années il y avait toute une variété de couleurs sur nos bâtisses, ce qui nuisait à la revente. Depuis que le Regroupement a pris en main la servitude d’aspect, l’aspect général de la rue s’est beaucoup amélioré et présente une uniformité d’aspect qui contribue à intéresser les acheteurs.

 

7. Assurances

Plusieurs changements ont été apportés aux lois touchant les copropriétés (fonds d’autoasurance, unité de référence, etc). Le texte de ces lois se trouve sur le site Internet des Condominiums Jean-Royer.

 

Le projet de loi 16 concernant le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance a été adopté en 2019 mais n’est pas encore en vigueur, car les modalités d’implantation (à savoir qui seront les professionnels autorisés à rédiger ces documents) n’ont pas encore été publiées par le gouvernement. Il faut s’attendre à ce qu’il y ait de nouvelles exigences affectant les fonds de prévoyance.

 

En cas de sinistre, il faut éviter de faire immédiatement appel à une entreprise de nettoyage. Il faut d’abord communiquer avec l’assureur du syndicat et l’assureur du copropriétaire concerné qui mandateront l’entreprise de nettoyage avec laquelle ils font affaire.

 

Il est parfois préférable de payer le coût de réparation des dommages plutôt que de faire une réclamation auprès de l’assureur, car chaque réclamation, peu importe le montant, génère des augmentations de primes pendant 5 ans : une première réclamation génère des augmentations de 10 à 15% en sus de l’augmentation annuelle normale et des augmentations de 20 à 25% s’il y a 2 réclamations en 5 ans (chiffres obtenus de La Personnelle). À noter que même si l’assureur a été contacté lors d’un sinistre, s’il n’y a aucune réclamation à la fin du processus, il n’y aura aucune augmentation de prime.

 

Il y a plusieurs années, tous les syndicats de la rue étaient assurés par la même compagnie, mais suite à de nombreuses réclamations, l’assureur a refusé de renouveler nos contrats. Chaque syndicat s’assure maintenant individuellement.

 

La valeur assurée doit toujours être basée sur l’évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction obtenue par le Regroupement à tous les 5 ans. S’il arrivait qu’un administrateur décide de prendre une assurance inférieure au montant de l’évaluation, en cas de sinistre il/elle ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité des administrateurs.

 

Unités en location : il est important de déclarer les unités en location à l’assureur. Dans ce cas, la surprime pour location peut être réclamée au copropriétaire concerné.

 

8. Déneigement

Il n’a pas été possible de négocier un rabais sur nos contrats de déneigement, car les compagnies de déneigement ont toutes augmenté leurs tarifs. Également, les entrepreneurs en déneigement ont des territoires. Certains refusent de venir ici parce que ça ne fait pas partie de leur territoire et d’autres refusent carrément de venir sur la rue Jean-Royer parce que le déneigement est trop compliqué.

 

On demande aux gens de dégager la rue le plus possible pendant le déneigement, afin de ne pas nuire aux opérations et pour s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible.  Les préavis téléphoniques de MRA sont envoyés trop longtemps à l’avance. Jean Claude Carufel demandera à MRA de raccourcir le délai entre les appels et les opérations de déneigement.

 

La Ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné. Il y a quelques années, des amendes de 8 000 $, plus tard négociées à 5 000$, ont été remises à notre déneigeur.

 

9. Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ)

Nous serons bientôt membres du RGCQ qui permet aux copropriétaires d’assister à des séances d’information, de recevoir des bulletins d’information sur la copropriété et d’obtenir des rabais pour les ateliers de formation et certains services/produits.

 

10. Varia

Circulation sur la rue : on demande la collaboration des gens pour ralentir sur notre rue. La limite de 30 est souvent dépassée.

 

Liste de fournisseurs : la liste qui existe sur le site Internet a besoin d’être mise à jour. Cette liste a été conçue afin d’éviter aux copropriétaires de faire les mêmes démarches lorsqu’ils sont à la recherche de fournisseurs pour des travaux à faire sur leur bâtisse. Il serait utile de connaître les entreprises avec lesquelles les différents syndicats font affaire[ii] et de regrouper les demandes de travaux. Certains fournisseurs refusent de soumissionner après avoir reçu de multiples demandes de prix qui n’ont pas généré de contrat par la suite. Il a été suggéré qu’un système de style facebook/messenger soit créé pour les copropriétaires de notre rue afin de faciliter les communications. Marie-Claude Savoie offre de démarrer ce système et son offre est acceptée avec plaisir.

 

Mise à jour des règlements de condo : notre déclaration de copropriété est désuète et aurait avantage à être mise à jour en tenant compte des nouvelles lois. Des démarches ont déjà été faites en ce sens et les prix proposés variaient autour de 2 000 $ à 4 000 $ par syndicat, ce qui en a rebuté plusieurs. On demande si des règlements peuvent être adoptés pour tout. Des règlements peuvent être adoptés pour les articles où il y a la mention ‘sujet aux réglementations qui pourront être édictées par l’assemblée des copropriétaires’. Autrement il faut respecter intégralement les articles de la déclaration de copropriété.

 

Certificats de localisation (stationnements, patios) : Il existe 5 certificats de localisation dans un syndicat de 4 unités : 1 certificat pour les espaces communs (payé par le syndicat) et 1 certificat par unité (payé par le copropriétaire) pour les parties à usage exclusif.

 

Rampes : on demande s’il est permis d’installer des rampes. Selon la servitude d’aspect, il faut s’en tenir aux matériaux qui existaient lors de la construction initiale[iii]. Les rampes qui existaient à l’origine étaient installées aux endroits où les murets des trottoirs/stationnements étaient très élevés.

 

Pics bois

Plusieurs copropriétés ont reçu la visite de pics bois qui ont creusé des trous dans leurs murs. Les trous ont dû être réparés avec des grillages ou plaques de tôle, autrement les pics bois revenaient au même endroit.

 

Peinture des cheminées : il a déjà été mentionné que les cheminées ne doivent pas être peintes, ce qui est faux. Le fournisseur de nos cheminées recommande par contre l’utilisation d’une peinture à métal haute température.

 

Participation au Comité du Regroupement : des membres du comité se sont retirés dans les dernières années. Nous avons besoin de 2 nouveaux membres. Bienvenue à Éric Paquin qui s’est porté volontaire.

 

 

Clôture de l’assemblée à 20 h 45



[i] Coordonnées : 418-487-8934 ou 1-855-741-7701 mathieu.touzel@sinopetech.com

[ii] Communiquer toute nouvelle information à linejacques1@sympatico.ca

[iii] Extrait de la servitude d’aspect : …les matériaux utilisés pour le revêtement extérieur desdites bâtisses ainsi que le fini et la couleur de ceux-ci ne puissent être modifiés par rapport à la nature et à la couleur des revêtements extérieurs installés ou appliqués lors de la construction initiale…

 

Procès-verbal du 23 octobre 2019

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 23 octobre 2019 à 19 h 15 à la salle du Presbytère de la Fabrique de Saint-Yves au 2470 rue Triquet, Québec

ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :

Condo/unité

Condo/unité

Laurence Champeau

A-1539

Mme Louise Beauchamp

N-1482

M. Christian Asselin              B-1533 Mme Linda Côté

N-1486

Mme Nancy Gilbert

D-1521

Mme Marie-Claude Giraudo

O-1494

Mme Line Jacques

E-1451

Mme Esther Roux

P-1502

Mme Célyne Dallaire

F-1439

Mme Jill Robinson

P-1504

Mme Candide Bouchard

F-1443

Mme Marthe Rousseau

Q-1508

Mme Judith Jobidon

G-1427

M. Guylain Jean

Q-1510

Mme Lise Sansfaçon

G-1429

Mme Isabelle Anh Mai Trinh

Q-1512

M. Dany Quirion

H-1426

M. Alain Michaud

Q-1512

Mme Louise Roy

H-1428

Mme Marie-Claude Savoie

R-1522

M. Jean Claude Carufel

I -1436

Mme Isabelle Dionne

R-1524

Mme Judith Rohlf

J-1446

Mme Jessika Aubé

S-1528

M. Paul Trépanier

K-1456

M. Boris Luszczynski

S-1528

Mme Jackie Grégoire

L- 1466

Mme Denise Caron

T-1542

Mme Hélène Langlois

M-1472

Mme Jeanne-Mance Boivin

U-1544

M. Vincent Bernier

M-1476

M. Martin Brisebois

U-1546

Mme Louise Boissonnault

N-1480

et 2 interprètes en langues des signes

 

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Vincent Bernier ouvre l’assemblée et présente l’ordre du jour.

 

2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 8 novembre 2018

Le procès-verbal est adopté à l’unanimité sur proposition de Jean Claude Carufel, appuyé par Louise Boissonnault.

 

3. Présentation des membres du comité et mission du Regroupement

Vincent Bernier présente les membres du comité et adresse des remerciements à Jean Claude Carufel pour son implication dans le Comité du regroupement. Il a récemment remis sa démission après de nombreuses années de participation aux activités du Comité.

La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.

4. Finances du Regroupement

Présentation des dépenses de roulement des trois dernières années. Le solde en banque est présentement de 3 492 $. Les dépenses récurrentes sont les frais de maintien du site Internet, les photocopies et réservations de salles. C’est ce fonds qui a défrayé le coût de l’activité de formation sur les assurances. La prochaine dépense plus importante sera l’évaluation des frais de reconstruction en 2020. Ce fonds sert aussi à couvrir le coût des expertises professionnelles lorsque nécessaire. Ex. : charte de couleurs de nos condos, expertise paysagiste, etc.

5. Déneigement

Francis Ladurantaye et Vincent Bernier ont rencontré les gens de MRA afin d’essayer de négocier le coût des contrats de déneigement. La seule concession qui a été faite est un rabais pour les stationnements avec abri d’auto et  une commandite pour le prochain party de rue. La difficulté du côté déneigement est qu’il y a très peu d’entrepreneurs qui offrent autant le déneigement des stationnements que le déneigement des entrées piétonnières.

De façon générale, les copropriétaires sont très satisfaits du service offert par MRA. Le Regroupement recommande que les syndicats renouvellent leur contrat avec MRA pour l’année 2019-2020. On demande aux gens de dégager la rue pendant le déneigement, afin de ne pas nuire aux opérations et s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible.

En cas de problème, accident ou autre, communiquer avec le responsable de notre rue chez MRA : steve.duchaine@mrapaysagistes.com en mentionnant votre numéro de contrat. Pendant les grosses tempêtes, il est difficile de rejoindre quelqu’un par téléphone au numéro central de MRA (418-681-5068). On suggère plutôt de laisser un message à Steve au 418-261-6090.

La Ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. On demande à tous les copropriétaires d’obtenir ce permis. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné. Il y a quelques années, des amendes de l’ordre de 8 000 $ ont été émises. Les permis sont renouvelables en ligne sur le site de la Ville de Québec.[1]

6. Assurances

Les informations présentées à ce sujet proviennent d’une journée de formation donnée par Me Yves Joli-Cœur qui a une expérience de plus de 35 ans en droit de la copropriété. Il est également à l’origine du site CondoLégal.com et président du Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ).

Étant donné la longueur de cette partie de la présentation, les 14 diapositives présentées sur ce sujet  sont jointes en annexe et seuls quelques commentaires sont mentionnés ici. Le texte des nouvelles lois (1070, etc.) est indiqué en rouge sur les diapositives.

 

La clause 1074.2 risque de causer des conflits et d’engorger les tribunaux. Une réécriture est souhaitable et il existe même une pétition en ligne afin d’appuyer les démarches déjà entreprises en ce sens.[2]

 

Unité de référence

La nouvelle loi exige l’adoption d’une ‘unité de référence’ décrivant en détail les caractéristiques des parties privatives de façon à ce qu’il soit possible d’identifier les ‘améliorations locatives’ qui doivent être assurées par les copropriétaires. Il est très important qu’une ‘unité de référence’ soit adoptée avant le 13 juin 2020, faute de quoi le syndicat devra assurer les améliorations locatives des copropriétaires.

Étant donné la difficulté pour ceux qui n’habitent pas ici depuis très longtemps de préparer un tel document, les trois doyennes de la rue Jean-Royer (Judith Jobidon, Marthe Rousseau et Line Jacques), qui y habitent depuis les années 1984-85, ont préparé un modèle d’unité de référence. La difficulté pour obtenir un modèle représentatif de toutes les unités est que des options étaient offertes à l’origine, par exemple, les salles de bain du sous-sol. Cependant, la plupart des détails présentés dans le modèle (type de portes et de fenêtres, armoires, revêtements de sol, etc.) étaient identiques dans toutes les parties privatives à l’origine, qu’elles aient été dans des immeubles de 3 ou de 4 unités. Lors de la prochaine évaluation de la valeur de reconstruction Il y aura lieu de discuter de ces options avec l’évaluateur pour savoir si elles ont un effet important sur le montant de l’évaluation. De toute façon, il est préférable d’assurer ‘plus que moins’.

Un survol de ce modèle a été présenté à la réunion et sera transmis aux copropriétaires avec le procès-verbal.

7. Évaluation de la valeur de reconstruction

Cette évaluation est faite aux 5 ans et la prochaine est due en 2020.  Il s’agit de la troisième évaluation professionnelle faite pour nos condos. Lors de la première, les trois types de bâtisses sur la rue (semi-détachée, bâtisse indépendante et bâtisse à 3 unités) ont été évalués. La différence entre ces trois types était minime (- 1% et + 3%), donc les évaluations subséquentes ont été faites sur une seule bâtisse et ces pourcentages ont été appliqués pour obtenir une valeur de reconstruction pour chaque type de bâtiment.

8. Dynamique de la vie en copropriété

Vincent Bernier mentionne que la vie en copropriété n’est pas toujours facile et que des malaises surviennent à l’occasion. Il est très important de maintenir une bonne communication afin d’éviter les conflits. La vie en copropriété est beaucoup plus agréable quand il y a une bonne entente entre copropriétaires.

9. Varia

Courtier en assurances

Vincent Bernier suggère de communiquer avec Dominic Rousseau (418-261-0511), pour obtenir des soumissions en mentionnant qu’il s’agit d’une référence de sa part. Il a obtenu de bonnes réductions de prix pour son syndicat avec ce courtier. Jean Claude Carufel mentionne qu’il a aussi obtenu de bons prix de La Capitale.

Circulation sur la rue

On demande aux gens de ralentir afin d’éviter les accidents, d’autant plus qu’il y a maintenant plusieurs enfants qui jouent sur la rue. On demande aussi aux copropriétaires qui habitent près de la sortie de la rue de suivre le sens unique pour se rendre à leur stationnement et non de prendre des raccourcis en sens inverse.

Party de rue

Aura lieu au début de l’été plutôt qu’au début de l’automne.

Clôture de l’assemblée à 20 h 55


[1] https://www.ville.quebec.qc.ca/citoyens/deneigement/deneigement_terrain.aspx

[2] http://ensemblecontre1074.com/

Procès-verbal du 8 novembre 2018

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le jeudi 8 novembre 2018 à 19 h 30 à la Salle 115 du Centre sportif de Sainte-Foy, 930 rue Roland-Beaudin, Québec.

ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :

    Condo/unité

Condo/unité

Condo/unité

Laurence Champeau A-1539 Mme Mira De Montigny L-1464
Mme Monique Beaurivage  A-1543 Mme Jackie Grégoire L- 1466
Mme Line Jacques E-1451 M. Vincent Bernier M-1476
M. Georges Cloutier F-1437 Mme Louise Boissonnault N-1480
Mme Célyne Dallaire F-1439 MmeMarie-Claude Giraudo O-1494
Mme Marie Chatigny F-1441 Mme Marthe Rousseau Q-1508
Mme Judith Jobidon G-1427 M. Adrian Petrea R-1518
Mme Lise Sansfaçon G-1429 M. Boris Luszczynski S-1528
M. Jean Claude Carufel I -1436 Mme Jessika Aubé S-1528
M. Yvon Plante L-1460 Mme Gisèle Girard U-1548
Mme Huguette Gauthier L-1462 M. Martin Brisebois U-1456
       
         
 

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Vincent Bernier ouvre l’assemblée. L’ordre du jour est adopté à l’unanimité sur proposition de Louise Boissonnault, appuyée par Jean Claude Carufel.
 

2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 21 novembre 2017

Après correction de la date de l’assemblée (il aurait fallu indiquer le 21 novembre au lieu du 14 novembre), le procès-verbal est adopté à l’unanimité sur proposition de Judith Jobidon, appuyée par Jean Claude Carufel.
 

3. Présentation des membres du comité et Finances du Regroupement

Vincent Bernier présente les membres du comité ainsi que les dépenses de roulement des trois dernières années. Le solde en banque est présentement de 3 220 $. La prochaine dépense importante prévue pour l’instant est l’évaluation de la valeur de reconstruction en 2020.
 

4. Assurances

Unités louées ou vacantes : le copropriétaire doit informer son assureur que son unité est louée ou vacante, lui et son locataire doivent avoir une assurance responsabilité et toute augmentation de prime, s’il y a lieu, sera à la charge du copropriétaire. L’assureur du copropriétaire pourrait refuser de couvrir les dommages s’il n’est pas informé  de la location ou de la vacance. Les administrateurs devraient également informer l’assureur du syndicat.
 

Tous les copropriétaires

Doivent assurer personnellement leurs améliorations locatives, même celles faites par les anciens copropriétaires. Les administrateurs doivent tenir un registre des améliorations locatives, car les assureurs du syndicat couvrent uniquement la valeur des installations d’origine en 1980. Il y a même eu une situation dernièrement où les assureurs demandaient s’il y avait du tapis au sous-sol à l’origine.
 

Tous les copropriétaires doivent avoir une assurance responsabilité (art. 48 et 49), et la franchise du syndicat en cas de dommage causé par un copropriétaire sera payable par le copropriétaire responsable ou son assureur.
 

Les assureurs ne couvrent pas les dommages occasionnés par de la moisissure.
 

Une nouvelle loi sur les assurances des copropriétés a été adoptée en juin 2018 (loi 141). Ses modalités entreront en vigueur dans les deux prochaines années.
 

5. Déneigement

Marie Chatigny explique qu’elle a appris à la dernière minute que notre déneigeur de l’an dernier ne renouvelait pas son contrat pour l’année 2018-19. Un contrat d’un an a été proposé cette année par la compagnie MRA. Ce nouveau déneigeur exige dans son contrat qu’il y ait 4 permis de déneigement par bâtisse et que toute contravention relative aux permis sera à la charge du contrevenant. Il demande également qu’une copie de chaque permis lui soit transmise.
Marie mentionne que chaque syndicat est libre de signer un contrat avec l’entrepreneur de son choix, mais que nous perdons notre pouvoir de négociation si la majorité des syndicats ne signent pas avec le même entrepreneur, sans compter que la présence de deux déneigeurs en même temps pourrait causer de sérieux problèmes de circulation. Également, si un deuxième entrepreneur n’a que quelques stationnements à déneiger, il y a de bonnes chances qu’il soit déjà parti avant qu’on ait le temps de déplacer les voitures.
On demande aux gens de ne pas rester dans la rue lorsque le déneigeur est sur place, car toute voiture à quelque endroit que ce soit sur la rue nuit aux manœuvres de déneigement.
Le contrat comprend le déneigement des stationnements et de l’entrée piétonnière jusqu’à l’entrée principale, mais n’inclut pas le dégagement des perrons.
Lorsqu’il y a des conditions particulières (garages, neige sur le terrain, etc.),  il appartient à chaque syndicat de communiquer directement avec MRA. On mentionne qu’il a été difficile dans le passé de rejoindre l’entrepreneur, mais que ça devrait être plus facile avec MRA, car il s’agit d’une grande entreprise qui a un bon service téléphonique.
Marie nous informe qu’elle ne s’occupera plus du déneigement l’an prochain, mais qu’elle a trouvé quelqu’un pour la remplacer. (Merci Marie pour ton bon travail)
6. Avertisseur de fumée

Des avertisseurs de fumée au lithium avaient été offerts gratuitement par la Ville en 2009. Ces appareils ont une durée de vie de 10 ans, donc il faudra les changer l’an prochain. La Ville n’a donné aucune indication que l’offre de gratuité serait renouvelée l’an prochain.
 

7. Réfection de la rue Jean-Royer

La réfection de notre rue avait été prévue dans le plan de 2018, mais a été reportée en raison des dépassements de coût cette année. Nous avons eu une bonne collaboration avec les anciens conseillers municipaux, mais la nouvelle conseillère en place a peu d’expérience et n’a pu avancer de date pour la suite des choses.
  

8. Visiteurs indésirables

Quelques unités ont eu la visite de souris dans la dernière année. Suite à des travaux dans les canalisations d’égout des rues avoisinantes, des rats ont également été observés dans les environs. On conseille aux gens de toujours garder les portes fermées, surtout à l’automne, car c’est à cette période que ces bestioles cherchent un endroit chaud pour passer l’hiver. On suggère également de vérifier les clapets de fermeture des bouches de ventilation (sécheuse, etc). Certains syndicats ont fait colmater les joints ou installer des grillages pour fermer les espaces entre la brique et les soffites afin d’éviter les intrusions. Il faut aussi éviter les plantes grimpantes et les tas de bois qui servent d’autoroute ou de cachette pour ces indésirables. Des trappes efficaces sont disponibles chez Maheu&Maheu qui offre aussi des services de prévention par des sous-contractants.

 

9. Alain Rousseau

M. Rousseau a abandonné les travaux de déneigement, mais est encore disponible pour des travaux de terrassement. Il connaît bien la rue Jean-Royer et offrait des prix intéressants dans le passé. À noter que MRA offre aussi des services d’aménagement paysager et de terrassement.
 

10. Varia

Entretien paysager

On demande quels sont les entrepreneurs en entretien paysager qui travaillent présentement sur notre rue. À notre connaissance, il s’agit de Pouce-Coupe et d’Éric Desjardins. Certains syndicats prévoient obtenir des soumissions de l’Ange vert l’an prochain.
 

Servitude d’aspect

Un administrateur soutient que la servitude d’aspect touche uniquement les bâtisses et que l’aménagement paysager (pruche, interbloc, etc) n’en fait pas partie. Par contre, l’expertise architecturale réalisée en octobre 2000 inclut ces éléments dans la servitude d’aspect. Cet administrateur indique que pour les inclure dans la servitude d’aspect, il faudrait modifier le document. On mentionne aussi qu’il y a quelques années une expertise[i] a été réalisée par une firme d’architectes paysagistes proposant le remplacement des murets et de l’inter-bloc par des matériaux plus actuels, mais que pour l’adopter, il aurait fallu obtenir l’assentiment de plus de 50% des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.
 

AirBNB

On demande si la location AirBNB est autorisée sur la rue Jean-Royer. La réponse est non, car cette activité est interdite par le règlement de zonage de la Ville. Notre déclaration de copropriété ne permet pas non plus ce type de location, elle autorise uniquement la location à long terme du condo ‘au complet’. À noter également que l’assureur du syndicat pourrait annuler la couverture d’un immeuble où il existe des locations de type AirBNB.
 

Dégâts d’eau

Afin d’éviter les dégâts d’eau comme il y en a eu dernièrement, un administrateur conseille aux copropriétaires de vérifier les différentes valves de fermeture d’entrée d’eau et de les remplacer au besoin, car nos bâtisses ont maintenant plus de 35 ans.
 

 

Clôture de l’assemblée à 20 h 15


[i] Voir le rapport sous la rubrique ‘Servitude d’aspect’ du site Internet condosjeanroyer.com

 

Procès-verbal – 9 novembre 2015

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le lundi 9 novembre 2015 à 19 h 15 à la Salle 115 du Centre sportif de Sainte-Foy, 930 rue Roland-Beaudin, Québec.

 

ÉTAIENT PRÉSENTS :                  Condo/ Unité                                                           Condo/ Unité

Mme Monique Beaurivage A-1543 Mme Louise Boissonnault N-1480
Mme France Morissette B-1535 Mme Lucie R. Duranceau N-1482
Mme Céline Lavallière C-1527 M. Daniel Tremblay O-1488
Mme Thérèse Guillot D-1517 M. Sébastien Lemieux O-1494
M. Xavier Kerevel E-1445 Mme Marthe Rousseau Q-1508
Mme Line Jacques E-1451 M. Guylain Jean Q-1510
Mme Célyne Dallaire F-1439 Mme Isabelle Dionne R-1524
Mme Marie Chatigny F-1441 Mme Isabelle Vincent S-1526
Mme Judith Jobidon G-1427 Mme Lise Gauvreau S-1530
Mme Lise Sanfaçon G-1429 Mme Thérèse Samson S-1532
Mme Louise Roy H-1428 M. Dominique Vignola T-1540
M. Dany Quirion H-1426 Mme Denise Caron T-1542
Mme Jocelyne Hardy I-1434 M. Martin Brisebois U-1546
Mme Judith Rohlf J-1446 Mme Gisèle Girard U-1548
M. Yvon Plante L-1460

 

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Lise Gauvreau ouvre l’assemblée. Après ajout de trois sujets (location de chambres, stationnement d’hiver et évaluation municipale), l’ordre du jour est adopté sur proposition de Thérèse Samson, appuyée par Dominique Vignola.

 

2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 10 novembre 2014

Sur proposition de Judith Jobidon, appuyée par Gisèle Girard, le procès-verbal est adopté à l’unanimité.

 

3. Le Regroupement

Lise Gauvreau rappelle la mission du Regroupement qui est essentiellement de veiller au respect de la Servitude d’aspect qui lie tous les copropriétaires, de donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs, ainsi que de coordonner certaines activités communes à tous.

 

Elle présente les membres du nouveau Comité restreint du Regroupement et indique qu’il y a encore de la place à l’intérieur du comité pour prendre en charge la servitude d’aspect ainsi que des projets futurs.

 

Elle présente également l’état des finances du Regroupement. Le 31 octobre 2015, le solde en banque était de 1 460 $. Les dépenses pour 2015 furent de l’ordre de 1 326 $, la majeure partie étant les frais d’évaluation de la valeur de reconstruction (862 $) ainsi que les photocopies (167 $).

 

4. Mesures de prévention

M. Jean Ricard, courtier en assurances commerciales de la compagnie Jean-Yves Lemay assurance, explique le contexte dans lequel évoluent les assureurs en 2015 et présente plusieurs mesures de prévention qui peuvent contribuer à réduire le coût de nos primes d’assurance. Il insiste fortement sur la nécessité de posséder un bon fonds de prévoyance afin d’assurer un bon entretien de nos immeubles. Il indique qu’il est préférable de ne pas soumettre de réclamation pour tout dégât de 5 000 $ et moins afin de conserver un bon dossier auprès de son assureur. Le contenu de sa présentation est joint au présent procès-verbal.

 

5. Gicleurs

Des démarches ont été entreprises afin de savoir pourquoi nous avons des gicleurs dans nos immeubles et quelles sont les mesures à prendre pour leur entretien.

 

Bien que les gicleurs soient un mécanisme de protection qui peut aider à l’évacuation de gens à mobilité réduite, la Ville de Québec (source : M. Serge Drouin, inspecteur en sécurité incendie) indique qu’il n’y a aucune obligation d’avoir des gicleurs dans des immeubles comme les nôtres. La Régie du bâtiment pour sa part n’impose aucune obligation non plus, car nos immeubles sont régis par les lois municipales. 

 

M. Drouin nous indique par contre que pour s’assurer du bon fonctionnement des gicleurs il faut les faire inspecter une fois par année. Les frais d’inspection varient entre 225 $ et 250 $ + taxes.

 

Vu qu’il n’existe aucune obligation de la part des autorités concernées et qu’ils n’apportent aucun bénéfice du côté assurances, les gicleurs pourraient simplement être mis hors fonction. Il est fortement recommandé de faire appel à un plombier pour fermer le système, si telle est la décision du syndicat, car la poignée de fermeture n’a probablement pas été activée depuis 35 ans et risquerait de casser, ce qui pourrait causer des dégâts d’eau importants.

 

6. Évaluation de la valeur de reconstruction

Un sondage rapide lors de la réunion révèle que certains syndicats ont diminué le coût de leur prime d’assurance suite à l’évaluation faite en 2015, alors que d’autres ont vu leur coût augmenter et d’autres n’ont pas encore fait la mise à jour.

 

7. Budget et fonds de réserve

Line Jacques présente les différents éléments qui devraient composer le budget annuel selon l’article 23 de la déclaration de copropriété :

  • le montant total des dépenses communes
  • une provision pour le fonds d’imprévu
  • une provision pour un fonds de réserve de remplacement

 

Un exemple de calcul de ces montants est présenté et sera par la suite intégré dans le site Internet du Regroupement (www.condosjeanroyer.com).

 

Un projet de loi qui obligerait certains syndicats à se doter d’un plan d’entretien établi par un membre d’un ordre professionnel est présentement à l’étude. Ces syndicats auraient alors l’obligation d’inclure le coût de ce plan dans les cotisations des copropriétaires. On ne sait pas encore si cette loi comportera des obligations pour de petites copropriétés comme les nôtres.

 

8. Cotisations mensuelles

Un sondage rapide est fait pour avoir une idée du montant des cotisations mensuelles établies par les syndicats présents à la réunion :

  • 200 $ et plus :                       1
  • Entre 150 et 200 $ :               6
  • Entre 100 $ et 150 $ :           6
  • Moins de 100 $ :                    0

     

    9. Varia
    Location de chambres

    Un copropriétaire nous informe que la Division de gestion du territoire de la Ville de Québec a ouvert un dossier concernant la location de chambres sur la rue Jean-Royer. L’inspectrice de la Ville qui a visité la plupart des condos de notre rue cette année en vue de la mise à jour de l’évaluation foncière avait aussi le mandat d’identifier les endroits où les pièces du sous-sol étaient louées. Il s’agirait apparemment d’une violation de règlements de zonage et d’urbanisme. Les mesures que la Ville prendra pour corriger la situation ne sont pas connues pour l’instant, mais le Regroupement suivra le dossier et informera les copropriétaires des développements.

    Stationnement d’hiver

    Une copropriétaire demande s’il serait possible de conserver des stationnements sur la rue en hiver. Des démarches ont été entreprises à cet effet dans le passé, mais sans succès. La possibilité de vignettes a déjà été évoquée, mais cela limiterait aussi le stationnement d’été, les vignettes ne sont pas gratuites et il n’y en aurait pas assez pour tous les copropriétaires. Le déneigement était extrêmement difficile dans les années où le stationnement était permis en hiver, car les voitures stationnées aux endroits où la neige est entassée n’étaient pas déplacées en période de déneigement. C’est probablement pour cette raison que l’interdiction a été imposée.

     

    Teinture du déclin de cèdre

    Vu que les teintures à base d’huile ne sont plus permises, des copropriétaires sont à la recherche d’une solution pour refaire la teinture du déclin de cèdre qui avait dans le passé été faite avec des produits à base d’huile. M. Boucher qui fait beaucoup de travaux de peinture sur notre rue fait des tests pour trouver un produit adéquat. Un syndicat a obtenu une soumission d’une autre entreprise pour régler le problème, au coût de 15 000 $. On demande à ceux qui feront des démarches de ce côté l’an prochain de communiquer l’information à un membre du Regroupement qui se chargera de faire circuler l’information aux autres syndicats.

     

    Déneigement

    Une administratrice indique que la compagnie MRA était prête à offrir le même prix que M. Rousseau. Cependant, les stationnements devaient être dégagés pour 9 h le matin, ce qui n’est pas très pratique pour la rue Jean-Royer. Certains ont utilisé Coup de Pouce l’an dernier : le travail était impeccable, mais ils n’avertissaient pas quand il était temps de dégager les espaces.

     

    Ramonage

    Il est suggéré de coordonner le travail de ramonage pour la rue. On demande un volontaire pour prendre en charge le projet, mais aucun ne se présente.

     

    Évaluation foncière

    Une copropriétaire a vu son évaluation augmenter de 16 000 $ sans qu’aucune modification n’ait été apportée à son unité. Une telle augmentation ne semble pas générale parmi les copropriétaires présents à l’assemblée. Certains ont même vu leur évaluation diminuer. Il faudrait que la copropriétaire communique avec la Ville pour connaître la raison du changement.

     

    Sujets pour la prochaine réunion

    On demande aux copropriétaires de communiquer avec Lise Gauvreau pour tout sujet qu’ils aimeraient nous voir aborder à la prochaine réunion.

     

    Liste de fournisseurs

    La liste de fournisseurs qui apparaît sur le site Internet du Regroupement n’est pas à jour. On demande à tous de communiquer les noms de fournisseurs intéressants à Line Jacques pour qu’ils puissent être ajoutés à la liste.

     

    Clôture de l’assemblée

    L’assemblée est close à 8:45

 

 

 

 

 

09 NOVEMBRE 2015

 

 

 

MANUEL DE PRÉVENTION

POUR LES SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉ

AFIN DE TENTER DE CONTRÔLER LES COÛTS D’ASSURANCES

 

 

 

PRÉSENTÉ

AUX

SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉ JEAN ROYER

 

 

 

 

PAR

JEAN RICARD

COURTIER EN ASSURANCES DES ENTREPRISES

CHEZ JEAN-YVES LEMAY ASSURANCES  

 

 

 

 

 

 

 

Depuis une dizaine d’années, le monde  de l’assurance vit de grands bouleversements. La crise économique de 2007 a fait disparaitre plusieurs assureurs du marché canadien. ING n’existe plus, AXA assurance  a été acheté, de même que JEVCO et L’Union Canadienne. La disparition de tous ces assureurs est autant de perte pour nous qui voyons l’offre d’assurance rétrécir.

En plus de ces bouleversements, force est de constater que les catastrophes naturelles  se sont multipliées  à travers le Canada ces dernières années. L’inondation d’une grande partie de la ville de Calgary l’an dernier en est un bon exemple.

Au crash de 2007 et aux catastrophes naturelles, il convient aussi de souligner deux autres facteurs  qui nuisent aux dossiers d’assurance. Il s’agit d’une part  de l’âge du parc immobilier des syndicats de copropriété et d’autre part, des faibles  taux d’intérêt  que nous connaissons depuis le début des années 2000.

La mode de la copropriété a vraiment pris son essor dans les années 70 -80. Ces copropriétés ont donc maintenant  35, 40, voire 50 ans d’âge, de sorte que certains problèmes commencent à surgir (drain de fondation bouché, tuyau de plomberie fragilisé par le temps, tuyau de plastique séché par le temps, etc.) Il va sans dire que ce sont généralement des troubles reliés aux dégâts d’eau.  Ajoutons enfin que  la malheureuse négligence d’une minorité de syndicats de copropriété a considérablement nui à l’ensemble  du secteur.

Enfin, bien que de premier abord le lien entre les taux d’intérêt et  les difficultés à s’assurer à un coût raisonnable ne semble  pas couler de source, il importe de savoir que pour les assureurs les taux d’intérêt sont essentiels à leur rentabilité. En fait, les assureurs ont deux façons de récolter de l’argent. D’une part via les primes d’assurance perçues et d’autre part, en faisant des placements (à peu de risque) sur une fraction de leur avoir. Cette capacité à placer de l’argent afin d’en retirer de l’intérêt est essentielle à tout assureur. Sans cette possibilité, ils feraient tous faillite… Ainsi, si nous nous réjouissons des faibles taux (pour nos prêts hypothécaires), les assureurs eux  en arrachent  sérieusement de ce côté.

Ce petit préambule ne cherchait qu’à vous éclairer sur les raisons qui expliquent  la situation  dans laquelle les syndicats de copropriété se retrouvent du point de vue assurance. 

Sans promettre de faire des miracles, il existe des solutions et des actions à prendre afin de mieux se faire percevoir des assureurs.

 

 

 

 

 

 

Actions préventives

  •  Toutes vos actions de prévention doivent être inscrites dans votre charte de sorte que celles-ci  deviennent une obligation et ainsi, qu’elles soient reconnues par les assureurs.
  • Établir un fonds de prévoyance,  car certains entretiens demandent d’importantes dépenses :
    • La toiture
    • Le drain de fondation
    • Le revêtement des stationnements
  • Etablir une cédule de prévention

 

Prévention à l’extérieur

  • La toiture devrait être inspectée aux 5 à 7 ans afin d’en vérifier l’étanchéité.
  • Les balcons  doivent être régulièrement déneigés pour éviter l’affaiblissement des structures.
  • Les gouttières et leurs conduits doivent être nettoyés chaque année.
  • Une inspection du revêtement extérieur devrait être faite régulièrement  pour y déceler des fissures.
  • Il en va de même du calfeutrage des portes et fenêtres.
  • Les sorties d’eau externes devraient être condamnées pour l’hiver afin d’éviter le gel des tuyaux.
  • En cas de foyer, faire ramoner les cheminées (systématiquement).
  • Une copropriété de plus de 25 ans devrait faire faire l’inspection de son drain de fondation; un drain  inefficace entraîne  des dommages sérieux au bâtiment, de même que des infiltrations coûteuses.
  • Un fonds de prévoyance devrait déjà être établi en vue du remplacement du drain, car cela est une dépense très coûteuse, mais tout aussi essentielle que la toiture.
  • Nettoyer les margelles au printemps et à l’automne afin de permettre un bon écoulement des eaux dans le drain.

 

Prévention à l’intérieur

  • Etablir une cédule de changement des piles des avertisseurs incendie (le faire systématiquement en même temps pour tous les copropriétaires.
  • Se munir d’un extincteur portatif pour la cuisine et le faire vérifier une fois l’an.
  • Savoir où se trouvent les dispositifs d’arrêt pour le chauffe-eau, la machine à laver, le lave-vaisselle, les éviers, les lavabos, le bain et les toilettes. Vérifier périodiquement que la valve de fermeture de l’entrée d’eau principale de l’immeuble fonctionne correctement.
  • Tous les chauffe-eau d’une même copropriété ont été à l’origine installés  en même temps. Ils ont tous une durée de vie en théorie  identique. Ils devraient et doivent être changés tous en même temps (ne pas attendre qu’ils coulent pour les changer).
  • Vous pourriez aussi les munir d’un bac de rétention.
  • Un plombier devrait être mandaté périodiquement (3 à 4 ans) afin de vérifier tous les branchements de plomberie (laveuse, lave-vaisselle, distributrice d’eau, éviers, toilettes, bain et douche.) Leurs  installations  peuvent avoir faibli, le plastique séché, ou un installateur peu prévenant a raccordé trop vite…
  • Le système de gicleur devrait être inspecté une fois l’an (vu qu’il est confiné au sous-sol, le retrait pur et simple de celui-ci pourrait être envisagé).
  • Les tuyaux de sécheuse à linge devraient être nettoyés une fois l’an.
  • Vérifier la présence de clapet de rétention dans tous les drains des copropriétés.

 

Sans que cette liste soit exhaustive, elle peut servir à établir un bon plan de prévention.

 

Comme vous avez pu le constater, les recommandations proposées ont pour la plupart soit le besoin  de prévenir l’incendie, soit  le désir de prévenir les dégâts d’eau. Les dégâts d’eau sont  la principale préoccupation des assureurs. 

 

Comme les dégâts d’eau sont la problématique principale, une compagnie a annoncé un produit qui coupe à la source l’entrée d’eau lorsqu’il y a une fuite.

 

Il s’agit du ‘’WATER COP’’ distribué par le groupe Vigilance.(www.legroupevigilance.com)

 

Ce système est reconnu par la plupart des assureurs et permet d’économiser sur les primes d’assurance. 


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