Voici quelques questions qui ont été soulevées par nos membres dans les dernières années et qui sont encore d’actualité.
IMPÔT
Q. Est-il vrai que chaque syndicat doit produire une déclaration d’impôt à chaque année?
R. Oui, les syndicats de copropriétés sont considérés comme des ‘sociétés sans but lucratif’ et, de ce fait, doivent produire une déclaration de revenu annuelle auprès des gouvernements provincial et fédéral, même si, en bout de ligne, ils ne paient pas d’impôt. Ces déclarations doivent être soumises dans les six mois suivant la fin de chaque année d’imposition.
Voir les guides de préparation aux adresses suivantes : https://www.revenuquebec.ca/documents/fr/formulaires/co/CO-17.SP.G%282022-12%29.pdf
https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/services/formulaires-publications/publications/t4012/guide-t2-declaration-revenus-societes-avant-commencer.html
Q. J’entends dire que les copropriétaires peuvent déduire une partie de leurs cotisations de copropriété de leurs déclarations de revenu. Est-ce vrai?
R. Oui, dans les cas où des copropriétaires auraient atteint l’äge de 70 ans dans l’année. Cependant, les administrateurs doivent au préalable soumettre la Déclaration de renseignements TPZ-1029.MD.5 à Revenu Québec avant la fin février de chaque année. Voir les détails à l’adresse suivante :
https://www.revenuquebec.ca/fr/citoyens/credits-dimpot/credit-dimpot-pour-maintien-a-domicile-des-aines/
STATIONNEMENTS
Q. Le stationnement sur notre rue est interdit pendant l’hiver. Nous avons deux voitures et seulement un stationnement. Quelles sont nos options?
R. Le stationnement sur les rues au sud du Chemin Saint-Louis est généralement permis pendant 120 minutes le jour et sans limite le soir. La rue Vigneault qui se trouve à proximité est facilement accessible et offre plusieurs endroits où stationner. Il est aussi parfois possible de trouver quelqu’un sur la rue qui n’a pas de voiture et qui serait prêt à louer son espace de stationnement.
L’autre possibilité est d’obtenir une vignette du Bureau d’arrondissement de la Ville au coût de 80$ par année. Cette vignette vous permettrait d’ignorer les limites d’heures affichées pour le stationnement. Il faut cependant :
CHEMINÉES
Q. Certains peintres nous disent qu’il est possible de peindre les cheminées chromées et d’autres nous disent le contraire. Quelle est la vérité à ce sujet ?
R. Il y a eu controverse dans le passé concernant la peinture des cheminées en acier inoxydable : notre servitude d’aspect précise qu’elles doivent être peintes, mais vu que la Quincaillerie Durand nous disait que la garantie serait annulée si elles étaient peintes, nous pensions n’avoir d’autre choix que de les laisser à nu. Nous avons cependant poussé plus loin les recherches à ce sujet en 2008 :
Q. Qui est responsable des frais d’entretien des cheminées?
R. Les frais d’entretien sont à la charge de chaque copropriétaire.
Q. Si ma cheminée est non conforme, est-ce le syndicat qui paie pour la rendre conforme?
R. Lorsque de nouvelles normes sont émises, elles ne le sont généralement pas rétroactivement, donc tant et aussi longtemps que les cheminées ne sont pas changées pour un autre type de cheminée, les normes originales s’appliquent. Le rapport du ramoneur confirmant que la cheminée est conforme suffit normalement aux assureurs. Par contre, le remplacement des cheminées pour usure normale est à la charge du syndicat.
TOITURES
Q. Y a-t-il une couleur spéciale pour les bardeaux de toiture ?
R. Selon notre architecte, il faut s’en tenir à un brun foncé et éviter le noir ou les couleurs plus pâles.
FENÊTRES
Q. La déclaration de copropriété stipule que le remplacement des fenêtres suite à leur détérioration pour cause d’usure normale est la responsabilité des administrateurs. Que peut-on considérer comme « usure normale » ?
R. On peut considérer comme « usure normale » une détérioration que l’on retrouve dans la majorité des copropriétés de notre rue. En cas de doute ou de divergence d’opinion, on peut faire appel à des experts « indépendants », comme par exemple CAA Habitation, pour obtenir une évaluation professionnelle de l’état de nos fenêtres. Les « vendeurs » de fenêtres n’offrent pas toujours une opinion désintéressée. Selon CAA Habitation qui a fait deux évaluations sur notre rue en 2011, nos fenêtres sont en cèdre et devraient durer encore plusieurs années. Le syndicat ne peut cependant être tenu responsable du remplacement des fenêtres rendu nécessaire à cause d’un manque d’entretien de l’intérieur des fenêtres. L’entretien de l’intérieur des fenêtres est la responsabilité de chaque copropriétaire.
Q. Quand les mécanismes d’ouverture ou les parties intérieures des fenêtres sont sérieusement endommagées, qui est responsable de leur réparation ou de leur remplacement ?
R. L’article 17 a) de la déclaration de copropriété est clair à ce sujet :
Chaque copropriétaire devra à ses frais garder propres et maintenir toujours en bon état de fonctionnement les portes, fenêtres et cheminées dont il a un usage exclusif, il devra également les faire réparer à ses frais au cas de tout dommage…
Q. Est-ce qu’il est « normal » d’avoir à remplacer les thermos des fenêtres ?
R. Oui, après un certain nombre d’années les thermos perdent de leur étanchéité et de la buée se forme entre les deux vitres. Selon leur orientation, certains se détérioreront plus rapidement que d’autres. Leur remplacement est alors la responsabilité des administrateurs, sujet aux réglementations qui pourront être édictées par l’assemblée des copropriétaires à cet égard (art. 17 a)).
Q. Est-ce qu’un règlement peut être adopté à l’effet que chaque copropriétaire soit responsable du remplacement de ses fenêtres?
R. La déclaration n’interdit pas une telle entente, mais elle n’est pas recommandée puisqu’elle comporte le risque qu’un nouvel acheteur réclame le paiement de ses fenêtres par le syndicat en vertu des dispositions de la déclaration et peut susciter des conflits quant à l’entretien des autres fenêtres.
Q. Il paraît qu’il faut installer une fenêtre spéciale dans les pièces du sous-sol appartenant aux unités du 2e étage lorsque celles-ci servent de chambre à coucher. Si c’est le cas, qui paie pour ces fenêtres?
R. Ces fenêtres sont à la charge de chaque copropriétaire. L’installation d’une fenêtre spéciale de type ‘Egress’ est une exigence de la Ville lorsque ces pièces servent de chambre à coucher, afin qu’en cas d’incendie une 2e sortie d’urgence soit disponible. Lors de la vente initiale de nos condos en 1980, on annonçait des 4 1/2 à 1 ou 2 chambres. La plupart des unités situées au 2e étage ont déjà 2 chambres à l’étage, mais au fil des ans certains ont transformé la pièce du sous-sol pour en faire une 3e chambre. C’est là un choix personnel qui appartient à chaque copropriétaire et toute transformation à l’intérieur des unités est payable par le copropriétaire concerné et non par le syndicat de copropriété.
À noter que l’installation d’une fenêtre ‘Egress’ ne constitue pas une autorisation de transformer cet espace en logement locatif. Cette installation permet uniquement à un membre de la famille de s’en servir comme chambre à coucher. La location de chambre est interdite autant par la déclaration de copropriété que par le règlement de zonage de la Ville.
FIDUCIE
Q. Au moment où nous avons décidé de mettre fin à notre entente de fiducie, on nous a remis un document intitulé « L’assurance en copropriété » Ce document indiquait que en cas de perte importante, l’indemnité d’assurance est versée à un fiduciaire. Quel montant devons-nous considérer comme perte importante ?
R. Selon notre courtier d’assurance, ce montant se situe normalement à 20 000 $. Il est à noter également qu’un fiduciaire peut être une personne et ne doit pas nécessairement être une compagnie de fiducie, donc cela ne nous a pas empêché d’annuler l’entente de fiducie qui existait à l’origine.
ASSURANCES – FRANCHISES
Q. Qui paie la franchise lorsqu’un copropriétaire est responsable des dommages causés à l’immeuble ou aux biens d’un autre copropriétaire ?
R. C’est le copropriétaire responsable ou son assureur. L’article 15 de notre déclaration de copropriété stipule que le copropriétaire est personnellement responsable de tout dommage causé aux parties communes par sa faute ou sa négligence. Le Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété divise au Québec est également clair à ce sujet (art. 1073) :
Dans le cas d’un événement tel qu’un déversement d’eau ou un incendie, par exemple, qui cause des dommages aux parties communes ou à d’autres parties privatives ou encore aux biens personnels des voisins, l’assureur de la personne responsable de l’événement remboursera les coûts en vertu de la clause de la responsabilité civile de l’assuré, son client.
Afin d’éviter tout conflit concernant la responsabilité du copropriétaire, le projet de loi 16 adopté en décembre 2019 précise sous l’article 1074.2 que le copropriétaire est responsable des dommages causés par sa faute ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.
Voir un exemple de mise en demeure qui peut être adressée au copropriétaire responsable d’un dégât d’eau. Le copropriétaire pourra par la suite transmettre cette réclamation à son assureur.
Q. J’ai entendu dire que les administrateurs ne peuvent pas poursuivre les copropriétaires qui refuseraient de payer la franchise. Est-ce vrai ?
R. Non, les administrateurs ont le pouvoir de poursuivre les copropriétaires. Les clauses de subrogation qui existent dans nos déclarations de copropriété précisent plutôt que:
Q. Lors de l’atelier de formation sur l’assurance en copropriété du RGCQ en 2019, il avait été mentionné que le syndicat devait assurer l’immeuble dans son état actuel, y compris les améliorations locatives, si une unité de référence n’était pas adoptée avant le 13 juin 2020. Nous avons demandé à Condo Légal s’il était possible d’adopter une unité de référence maintenant si l’information sur l’état d’origine des unités était facilement disponible, comme c’est le cas par exemple d’un ensemble de copropriétés toutes identiques à l’origine.
R. On nous a répondu que oui, l’unité de référence peut être adoptée maintenant.
IMMATRICULATION
Q. Sommes-nous obligés de nous immatriculer et de produire une Déclaration annuelle auprès du Registraire des entreprises du Québec?
R. Étant une personne morale assujettie à la Loi sur la publicité légale des entreprises individuelles, des sociétés et des personnes morales, tout syndicat de copropriétaires a l’obligation de s’immatriculer. Le défaut de produire une telle déclaration annuelle deux années consécutives entraîne automatiquement la radiation d’office de la personne morale. De plus, le syndicat se rend passible d’une amende d’au moins 200,00 $ et d’au plus 2 000,00 $. La radiation empêche entre autres le syndicat d’instituer devant les tribunaux quelque recours judiciaire que ce soit. Finalement, tout changement dans la composition du conseil d’administration doit, sans délai, être dénoncé à l’inspecteur général des institutions financières par l’envoi d’un avis à cet effet. La responsabilité des membres du conseil d’administration pourrait être maintenue tant que la modification n’a pas été produite auprès de l’inspecteur général. Source : Condolégal.com.
LOCATIONS
Q. Est-ce que je dois informer le syndicat si je loue mon condo?
R. Oui (art. 12). Vous devez également faire signer un formulaire à votre locataire par lequel il s’engage à respecter les dispositions de la déclaration de copropriété et remettre un avis à cet effet au syndicat. À noter cependant que la déclaration de copropriété ne permet pas la location à des fins commerciales ou la location de chambres (art. 12c).
Q. Est-ce que les copropriétaires peuvent prendre une entente entre eux qui permettrait la location de chambres ?
R. Non. Des règlements peuvent être adoptés par les copropriétaires pour différentes activités (BBQ, animaux, etc.), mais uniquement à la condition que ceux-ci ne soient pas contraires aux dispositions de la déclaration. Or, la déclaration interdit la location de chambres, comme par exemple la location des pièces du sous-sol appartenant aux unités du 2e étage. Le règlement de zonage de la Ville interdit également la location de chambres dans nos copropriétés.
Q. À quoi s’exposent les administrateurs ou copropriétaires qui toléreraient ou permettraient la location de chambres ?
R. Nous avons posé la question sur le site CondoLégal qui nous a offert la réponse suivante :
Un conseil d’administration n’a pas la discrétion d’enfreindre les règles ou d’accepter une infraction à celles-ci. Il se tiendrait responsable de tout défaut par lui de voir au respect de la déclaration de copropriété. Le conseil d’administration est également responsable de tout problème d’assurance de la copropriété advenant un sinistre, alors qu’une utilisation non conforme est tolérée.
La Ville peut également imposer des amendes en cas d’infraction à son règlement de zonage : 1 000 $ pour une première infraction et 2 000 $ pur une deuxième infraction.
CERTIFICATS DE LOCALISATION
Q. Lorsque le notaire d’un nouvel acheteur exige un certificat de localisation à jour, qui doit le payer?
R. Cela dépend du type de certificat demandé. Cette question a été posée sur le site CondoLégal. Voici leur réponse :
Il existe deux (2) types de certificats de localisation. Le premier pour la partie privative et le deuxième pour les parties communes. Pour ce qui est des parties communes, il appartiendra au syndicat de détenir un certificat de localisation à jour. Pour ce qui est de la partie privative, il s’agit de l’obligation du propriétaire.
DÉCLARATION DE COPROPRIÉTÉ
Q. Ma déclaration de copropriété a tellement été manipulée avec le temps qu’elle est en piteux état. Où puis-je en obtenir une copie?