PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer, le mardi 2 décembre 2008 à 17 h 30 à la Salle communautaire de la Fabrique Saint-Louis de France à Québec.

1. Ouverture de l’assemblée
Jean-Claude Carufel préside l’assemblée et souhaite la bienvenue à tous.

2. Adoption de l’ordre du jour
Après l’ajout de cinq sujets au point Varia, l’ordre du jour est adopté sur proposition de M. Jules Marcotte, appuyé par Mme Judith Jobidon.

3. Présentation des membres du comité restreint
Le comité est présentement composé de huit membres qui ont les responsabilités suivantes :

Jean-Claude Carufel – Président et responsable du déneigement
Wayne Fitzgerald – Assurances
France Garant – Communications avec la Ville
Line Jacques – Secrétaire-trésorière
Judith Jobidon – Distribution de documents/réservations de salles
Claire Lavigne – Servitude d’aspect
Jules Marcotte – Projets spéciaux
Diane Simard – Tonte de pelouse/ramonage

4. Servitude d’aspect
Claire Lavigne précise que ses interventions à ce chapitre ont pour but d’informer et d’aider les gens à conserver l’uniformité d’aspect de nos condominiums et ainsi, d’en préserver la valeur. . Elle a fait une tournée de toutes les copropriétés afin de voir à quel point les critères de la servitude étaient respectés. Elle a également distribué un questionnaire récemment afin d’établir le niveau de compréhension de ces critères. Elle présente les réponses correctes au questionnaire, ainsi que ses observations :

Parements de bois : une seule entorse à la règle – 20 sur 21 des syndicats ont respecté l’échéancier choisi pour l’utilisation de la nouvelle teinture, soit l’année 2006.

Portes et mains courantes extérieures : bravo – couleurs respectées à 100%.

Cheminées : doivent être peintes de la même couleur que les portes et mains courantes. Présentement, 5 sont en acier inoxydable non peint. Voir le point 6 ci-dessous.

Portes de patio : doivent être noires. À un endroit, ces portes sont entièrement blanches à l’extérieur et à d’autres endroits, elles sont doubles (noires à l’extérieur et blanches à l’intérieur). Malheureusement, la partie blanche est visible de l’extérieur lorsque les portes sont ouvertes, ce qui détonne quelque peu dans notre environnement.

Garde-corps des balcons et limons des escaliers (métal) : doivent être de couleur « réglisse », mais à un endroit ces éléments sont peints en bleu.

Fenêtres et panneaux décoratifs : doivent être de couleur « réglisse ». La couleur a été respectée, mais à quelques endroits le style de fenêtre a été changé. Il faut s’en tenir au modèle original.

Pontages des balcons et marches : doivent être de couleur « gris manoir ». À noter que cette couleur doit se limiter aux balcons, galeries et marches. Dans plusieurs cas, on voit une ligne gris manoir qui se prolonge du balcon jusqu’au mur de cèdre.

Murets de soutènement : l’architecte propose la couleur « acajou roux » comme le cèdre, mais accepte la couleur « réglisse » comme les fenêtres. On voit présentement ces deux couleurs, mais il y a aussi des murets non peints.

Treillis : il y a présentement cinq couleurs de treillis. La couleur choisie par l’architecte est « acajou roux ».

Portes moustiquaires et portes vitrées : c’est ici que le non-respect de la servitude a le plus grand impact visuel. Dans trois cas, les moustiquaires ou les vitres sont à mi-hauteur, alors que notre architecte a précisé que celles-ci doivent être pleine hauteur. Il faut aussi s’assurer de respecter les critères et le style de nos immeubles, soit un style moderne contemporain, tant pour les portes que pour les poignées (becs de cane).

Ces variations sont souvent dues au fait que les syndicats ignorent les critères de la servitude d’aspect et répètent ce qu’ils voient chez leurs voisins, ou cherchent à faire des économies. Selon notre architecte, « …les interventions anarchiques au plan du traitement des matériaux, finis et couleurs extérieurs auront pour effet de créer un environnement éclectique qui diminuera la valeur de l’ensemble des constructions. ». À ce chapitre, les condos de la rue Ranvoyze nous offrent un exemple frappant d’environnement éclectique. En cas de doute sur les critères établis, contacter Claire Lavigne.

5. Sommaire de certaines dispositions de la déclaration de copropriété
Certains éléments ne font pas partie de la servitude d’aspect, mais font plutôt l’objet de dispositions spécifiques de la déclaration de copropriété et peuvent nécessiter l’accord des administrateurs ou des copropriétaires, ou encore, être carrément interdits par la déclaration. Un sommaire de ces dispositions est joint à la présente.

Il faut noter, entre autres, que la déclaration exige que les copropriétaires obtiennent l’approbation des administrateurs avant de procéder à quelque modification ou réparation que ce soit à l’intérieur de leurs unités. Cet aspect est souvent négligé.

On note également que certains éléments font l’objet de règlements municipaux (joints en annexe).

6. Peinture des cheminées
Il y a eu controverse dans le passé concernant la peinture des cheminées en acier inoxydable: notre servitude d’aspect précise qu’elles doivent être peintes, mais vu que la Quincaillerie Durand nous disait que la garantie serait annulée si elles étaient peintes, nous pensions n’avoir d’autre choix que de les laisser à nu. Nous avons cependant poussé plus loin les recherches à ce sujet récemment :

• Appel à un autre installateur de cheminées (Cheminet) qui nous dit que ça n’a pas de sens parce que la peinture constitue une protection contre la corrosion.
• Visite à la Quincaillerie Durand : on nous dit que c’est là une exigence de leur fournisseur qui est Cheminées Sécurité.
• Courriel à Cheminées Sécurité qui nous répond : « La garantie de votre cheminée ne serait pas affectée si vous décidez de peindre vos cheminées. Par contre, sachez que la surface lisse de l’acier inoxydable n’offre pas une bonne adhérence. Une peinture à métal haute température serait la meilleure option pour ça. » Et c’est signé Éric Dufour, R&D/Marketing Director, Security Chimneys International 450-973-5270.
• Appel à la Quincaillerie Durand : M. Éric Blouin confirme que si Cheminées Sécurité maintient sa garantie pour des cheminées peintes, la Quincaillerie Durand l’honorera aussi. Line Jacques a en main cette garantie qui est de 10 ans sur les matériaux. Conclusion: les cheminées doivent être peintes en prenant soin d’appliquer un bon apprêt et une peinture à métal haute température.

  7. Conseils d’entretien
  Balcons: à noter que nos balcons sont suspendus en porte-à-faux, donc pour éviter les problèmes de structure (portes difficiles à fermer, fendillement des murs, etc.), il faut :

• Déneiger régulièrement l’hiver,
• Ranger le bois de foyer le long de la bâtisse et non le long du petit mur de cèdre,
• Ne ranger aucun matériel lourd sur le balcon.Gicleurs: afin d’éviter des problèmes sérieux, il est important de sécuriser ce système:
• Il faut d’abord s’assurer qu’il n’y a pas de corrosion sur le bouchon au bas du tuyau des gicleurs dans la salle de mécanique.
• S’assurer que le robinet qui permet de fermer l’entrée d’eau des gicleurs n’est pas coincé.
• On peut également faire installer une alarme qui avertira immédiatement les copropriétaires en cas de baisse de pression provoquée par le déclenchement des gicleurs ou un bris dans le système. Voir la proposition de Gicleurs Ariel ci-jointe qui nous fait un prix de 437,99 $ pour le remplacement du robinet et l’installation d’une alarme.Étant donné que nous n’avons pu trouver aucune réglementation qui nous oblige à avoir des gicleurs et qu’ils n’ont aucune incidence sur le coût de nos primes d’assurance, certains pourraient conclure que le système peut simplement être fermé. Cependant, il faudrait être très prudent avant de procéder ainsi. Il faudrait d’abord l’accord unanime des quatre copropriétaires actuels et ne pas oublier d’obtenir l’accord de tout nouveau copropriétaire pour ne pas s’exposer à des poursuites en cas de sinistre. Il faut se rappeler qu’il n’y a qu’une porte de sortie pour deux des pièces du sous-sol.Robinets d’entrée d’eau de l’immeuble : il n’y a pas que les robinets des gicleurs qui peuvent se coincer. Les poignées (ou leviers, selon le cas) d’entrée d’eau principale de l’immeuble deviennent très difficiles, sinon impossibles à fermer si elles ne sont pas utilisées pendant un certain temps. Il est donc très important de les actionner occasionnellement, ou de les remplacer si elles sont maintenant impossibles à fermer. Le seul moyen de fermer l’eau en cas d’urgence si ces poignées étaient coincées, serait d’appeler le Service des Travaux publics de la Ville pour que quelqu’un vienne sur place pour fermer l’entrée d’eau à la rue. Il va sans dire qu’avant qu’ils n’arrivent, l’eau aura causé des dégâts majeurs.

  Pente de terrain: un expert en bâtiments a signalé à un de nos condos que la pente négative de leur terrain dirige l’eau vers la bâtisse, ce qui sollicite anormalement le drain des fondations et peut favoriser des infiltrations d’eau et des excès d’humidité au sous-sol. Il est possible que d’autres immeubles aient le même problème.

  Attaches de cheminées : Il faudrait s’assurer que les tiges qui retiennent les cheminées sur nos toitures soient bien vissées en place.

  8. Manuel du copropriétaire
  L’an dernier le regroupement a préparé un Manuel du copropriétaire. Une copie est jointe au procès-verbal. Il serait bon d’en prendre connaissance et d’en remettre une copie à tout nouveau copropriétaire.

  9. Varia
  Stationnement: cette année, la Ville interdit le stationnement sur toute la rue Jean-Royer du 15 novembre au 15 avril à cause des problèmes de déneigement. Jean-Claude Carufel fera des démarches auprès de la Ville pour trouver des solutions.
  Environnement paysager: Claire Lavigne suggère de faire évaluer l’état de nos arbres l’an prochain afin de voir s’il y a des mesures à prendre pour les garder en santé. Il est possible que cette évaluation puisse être faite sans frais.
  Ratissage des feuilles: une copropriétaire suggère qu’un contrat global soit donné pour le ratissage des feuilles à l’automne. Il est peu probable que 100% des syndicats acceptent un tel contrat, mais nous pourrions au moins insister auprès de la Ville pour que les feuilles du parc soient ramassées avant qu’elles ne soient soufflées sur nos terrains.
  Pression d’eau: Dominique Vignola nous signale que, sur la recommandation d’un plombier, il a fait installer un réducteur de pression sur l’entrée d’eau de son immeuble, au coût d’environ 200 $. La pression était de 110 lb, alors que 80 lb suffisent. Un surplus de pression peut être dommageable pour la tuyauterie, peut-être même au point de faire éclater des tuyaux.
  Tonte de pelouse: nous avons eu quelques problèmes avec notre contracteur de l’an dernier, surtout en ce qui concerne son attitude, donc nous avons obtenu des prix d’autres entrepreneurs. Voir soumissions en annexe. Chaque syndicat est libre de faire affaire avec l’entreprise de son choix, mais il est certain que nous avons plus de pouvoir de négociation en groupe.
  Murs intérieurs en brique : Frédéric Brunet nous signale que le mur de brique de son foyer se détache du haut du mur. Il n’y a peut-être pas lieu de s’alarmer, mais il serait bon que les propriétaires d’unités comportant un mur de brique gardent l’œil ouvert pour voir si son état se détériore ou demeure stable.
  Bacs de recyclage: aucune mesure particulière n’est offerte pour le placement des bacs à la rue pendant l’hiver, car tous les terrains sont différents.
  Assurances: à noter qu’Aviva, notre compagnie d’assurance, fait normalement affaire avec Steamatic, Frank Langevin ou Gus Groupe urgence sinistre pour le nettoyage après sinistre, et non avec Qualinet ou Sinisco.

  Sur proposition de Diane Simard, appuyée par Dominique Vignola, l’assemblée est levée à 21 h 20.

   

  RÈGLEMENTS MUNICIPAUX

  Arrondissement Sainte-Foy-Sillery

  Cordes à linge

  Article 20 du règlement 2783 :

  « Les cordes à linge et les séchoirs sont prohibés dans les marges de recul, cours avant de même que sur les galeries et balcons, à l’avant ou sur les côtés des habitations qui donnent sur une rue. »

  Antennes

  Règlement de zonage 3501 :

  « Dans les quartiers résidentiels, les règles sont les suivantes :

• il ne peut y avoir qu’une seule structure de support par terrain et celle-ci doit être autoportante ;
• la hauteur de la structure de support et de l’antenne, autre qu’une antenne parabolique, est limitée à 15 mètres ;
• dans le cas d’installation sur un toit, l’antenne ne peut être installée que sur la moitié de la toiture située du côté de la cour arrière ;
• le diamètre d’une antenne parabolique ne peut excéder 3,75 mètres ;
• la hauteur d’une antenne parabolique et de son support ne peut excéder, de plus de 3 mètres, celle du bâtiment principal ;
• une antenne qui n’est pas placée sur la toiture du bâtiment principal doit être placée dans la cour arrière, à au moins 1 mètre de la limite de propriété. » Quiconque contrevient aux dispositions du règlement 3501 commet une infraction et est passible, sur déclaration de culpabilité, d’une amende minimale de 150 $ par jour, pouvant atteindre 1 000 $ par jour.
  —————————————————————————————————-