PROCÈS-VERBAL de la réunion annuelle des administrateurs des Condos Jean-Royer, le mardi 1 décembre 2009 à 19 h 30 au Centre de loisirs Saint-Louis-de-France à Québec.

1. Ouverture de l’assemblée
Sur proposition de Claire Lavigne, appuyée par Judith Jobidon, l’assemblée est déclarée ouverte.

2. Adoption de l’ordre du jour
Après ajout de six sujets au point Varia, l’ordre du jour est adopté à l’unanimité sur proposition de Louise Boissonnault, appuyée par Dominique Vignola.

3. Adoption du procès-verbal du 16 juin 2008
Sur proposition d’Isabelle Desrochers, appuyée par Thérèse Guillot, le procès-verbal du 16 juin 2008 est adopté à l’unanimité.

4. Soumissions pour la tonte du gazon
Plusieurs entreprises ne sont pas intéressées, car elles préfèrent une série de petits contrats à un gros contrat comme le nôtre. Deux nous ont cependant soumis des prix :

• Avena : même prix pour tous, soit 400 $/syndicat pour 20 tontes et 100 $/syndicat pour le nettoyage printanier.
• Pouce coupe : de 305 $ à 365 $/syndicat pour la tonte, selon la grandeur du terrain, et de 100 $ à 120 $ pour le ramassage des feuilles (2 visites).

Eric Desjardins, notre fournisseur actuel, est prêt à reprendre le contrat en 2010 et à nous soumettre des prix, mais les opinions sont partagées quant à la qualité de son travail. Il a indiqué qu’il est maintenant mieux équipé en tondeuses et en personnel et qu’il a pris de l’expérience.

Il pourrait être avantageux d’avoir plus d’un fournisseur pour ce travail.

5. Évaluation de la valeur de reconstruction de nos immeubles
Jusqu’en 2008 nos assurances était basées sur une « valeur de reconstruction » évaluée en 2003 (moyenne de 362,000 $/bâtisse), qui avait par la suite été augmentée à chaque année en fonction du coût de la vie (moyenne de 467,000 $/bâtisse en 2008). Or, en 2009 certains syndicats se sont assurés pour 600,000 $ et d’autres pour 700,000 $. Il ne faut pas confondre « valeur de revente » et « valeur de reconstruction ». Afin de ne pas encourir de frais d’assurance excessifs, il serait bon d’obtenir une nouvelle évaluation de la valeur 2009. Sachant que l’écart entre les trois types d’immeubles n’était que de 16 000 $ en 2003, il suffirait de faire évaluer un seul immeuble pour savoir à quel niveau se situe la valeur de reconstruction 2009. L’évaluateur suggéré par le courtier JY Lemay chargerait entre 450 $ et 550 $ pour une telle évaluation.

Le condo C nous informe que son assureur (SSQ) fera sans frais une évaluation de la valeur de reconstruction de son immeuble. Après discussion, il a cependant été résolu à l’unanimité d’obtenir une évaluation indépendante pour fin de comparaison. Les frais de l’évaluation seront payés avec les fonds du Regroupement.

6. Prévention incendie
L’inspecteur qui a visité les condominiums assurés par Intact a exigé l’installation d’un extincteur de type 3A-10BC dans chaque immeuble. Il s’agit là d’une mesure de prudence que nous recommandons à chaque syndicat. Ces appareils coûtent aux environs de 55 $ et peuvent être achetés chez :

Accessoires à incendies de Québec, 238 rue des Lilas Ouest (418) 623-2133

7. Déneigement des trottoirs
Notre contrat avec A. Rousseau comprend le déneigement des trottoirs jusqu’à la porte d’entrée de côté seulement. Il est recommandé de faire déneiger le trottoir jusqu’à l’arrière, car les ambulanciers ne peuvent manœuvrer les civières dans le corridor central. Ils doivent passer par l’extérieur. Les pompiers doivent également avoir accès par tous les côtés. L’an dernier plusieurs ont obtenu ce service d’Eric Desjardins.

8. Inspection/émondage des arbres
Nous avons eu une panne d’électricité majeure récemment suite au bris d’un arbre sur Place Vigneault. Il est important que chaque syndicat s’assure qu’il n’y ait pas de risque de chute ou de bris d’arbre sur leur terrain et fasse émonder s’il y a lieu pour éviter les problèmes. Céline Dallaire nous mentionne qu’un arbre à l’avant de leur immeuble appartient à la Ville qui s’est d’ailleurs chargée d’en faire l’émondage. Peut-être est-ce le cas pour d’autres arbres de notre rue.

9. Registre des améliorations locatives
Les améliorations locatives ne sont pas couvertes par les assurances de la copropriété, mais bien par les assurances personnelles des copropriétaires. Pour cette raison, et parce qu’ils sont responsables de la conservation de l’immeuble, les administrateurs doivent garder un registre de ces améliorations dans chaque unité. La tenue d’un tel registre peut également aider les administrateurs à sensibiliser les copropriétaires à la clause qui exige que toute modification dans les parties privatives soit approuvée au préalable par les administrateurs. Ils pourront également informer les copropriétaires qu’ils devraient modifier leurs assurances personnelles en conséquence. Un formulaire type de registre est joint à ce procès-verbal.

10. Inventaire des problèmes de la rue
Une liste des problèmes connus est présentée (copie ci-jointe). Les points suivants sont discutés :

• Rats : Une administratrice rapporte avoir vu des rats à proximité de son immeuble. On recommande à cette personne de communiquer avec la Ville, même si leur site Internet laisse entendre qu’il suffit de mettre du poison et des pièges.
• Nettoyage des gouttières : le comité essaiera de trouver un fournisseur autre que M. Boucher qui demande trop cher pour faire ce travail. On nous signale que Cheminées Gamelin offre ce service.
• Mur de brique du foyer : selon M. Boucher, les solives sous ce mur n’ont pas été renforcées et pourraient avoir fléchi avec le temps étant donné que la brique est très lourde. Cette hypothèse n’a pas été confirmée, mais il serait prudent de surveiller pour voir si l’écart entre le mur et la brique est stable ou s’il s’agrandit. Deux autres problèmes ont été soulevés :
• Clapet bloqué : Il y a eu infiltration d’eau dans un sous-sol suite au blocage du clapet. Ce dispositif ne semble pas être au même endroit partout. Dans certains cas il a été localisé dans le corridor central du sous-sol et ailleurs, dans une chambre du sous-sol.
  ? Pression d’eau : une trop forte pression d’eau dans les tuyaux peut causer des problèmes. Un réducteur de pression pourrait éviter les mauvaises surprises. Un tel dispositif a été installé à un coût raisonnable dans le condo T par le plombier F. Bélanger.

11. Varia

• Ramassage des feuilles : il pourrait être avantageux de donner ce travail à contrat pour toute la rue. La Ville n’est pas pressée de ramasser les feuilles dans le parc, mais répond rapidement sur appel.
• Ramonage : nous utilisons Ramonage Lavoie depuis quelques années, mais leur travail laisse peut-être à désirer vu qu’ils n’ont pas signalé au condo L qu’une de leurs cheminées était finie. Diane Simard se charge de trouver un autre ramoneur et communiquera l’information à tous.
• Rats : déjà discuté.
• Stationnement d’hiver : les Travaux publics maintiennent l’interdiction de stationnement partout sur la rue car leur équipement ne passe pas quand des autos sont stationnées. Jean-Claude Carufel a fait des démarches de ce côté avec Paul Shoiry l’an dernier, mais sans succès. Dominique Vignola a ouvert un dossier à la Ville à ce sujet cette année et continuera ses interventions. Jean Claude Carufel communiquera aussi avec Francine Lortie, la nouvelle conseillère de notre arrondissement. Une suggestion qui semble intéressante est l’installation de feux clignotants qui nous avertiraient avant les opérations de déneigement. L’achat de vignettes ne règlerait rien car il n’y a pas suffisamment de places pour tous.
• Auvents d’hiver : la déclaration de copropriété interdit les auvents autant en été qu’en hiver. Il est important de respecter cette clause afin de préserver l’harmonie visuelle de notre rue.
• Sorties d’air des sécheuses : ces conduits ont tous été nettoyés il y a environ 5 ans.

12. Élection d’un nouveau président ou d’une présidente
Jean Claude Carufel vient d’obtenir un important contrat qui ne lui laisse plus le temps d’assurer la présidence du regroupement. Il demeurera cependant membre du comité. Personne n’a spontanément soumis sa candidature pour le remplacer, mais Frédéric Brunet a été approché. Il doit cependant y réfléchir car il a aussi des obligations personnelles qui l’occupent ces temps-ci.

Le groupe souligne l’excellent travail de Jean Claude Carufel et le remercie de son dévouement pendant toutes les années où il a été en poste.

Et l’assemblée est levée à 21 h 10.
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