ÉTAIENT PRÉSENTS :                  Condo/ Unité                                                           Condo/ Unité

Mme Monique Beaurivage	A-1543	Mme Louise Boissonnault	N-1480
Mme France Morissette	B-1535	Mme Lucie R. Duranceau	N-1482
Mme Céline Lavallière	C-1527	M. Daniel Tremblay	O-1488
Mme Thérèse Guillot	D-1517	M. Sébastien Lemieux	O-1494
M. Xavier Kerevel	E-1445	Mme Marthe Rousseau	Q-1508
Mme Line Jacques	E-1451	M. Guylain Jean	Q-1510
Mme Célyne Dallaire	F-1439	Mme Isabelle Dionne	R-1524
Mme Marie Chatigny	F-1441	Mme Isabelle Vincent	S-1526
Mme Judith Jobidon	G-1427	Mme Lise Gauvreau	S-1530
Mme Lise Sanfaçon	G-1429	Mme Thérèse Samson	S-1532
Mme Louise Roy	H-1428	M. Dominique Vignola	T-1540
M. Dany Quirion	H-1426	Mme Denise Caron	T-1542
Mme Jocelyne Hardy	I-1434	M. Martin Brisebois	U-1546
Mme Judith Rohlf	J-1446	Mme Gisèle Girard	U-1548
M. Yvon Plante	L-1460

 

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Lise Gauvreau ouvre l’assemblée. Après ajout de trois sujets (location de chambres, stationnement d’hiver et évaluation municipale), l’ordre du jour est adopté sur proposition de Thérèse Samson, appuyée par Dominique Vignola.

 

2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 10 novembre 2014

Sur proposition de Judith Jobidon, appuyée par Gisèle Girard, le procès-verbal est adopté à l’unanimité.

 

3. Le Regroupement

Lise Gauvreau rappelle la mission du Regroupement qui est essentiellement de veiller au respect de la Servitude d’aspect qui lie tous les copropriétaires, de donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs, ainsi que de coordonner certaines activités communes à tous.

 

Elle présente les membres du nouveau Comité restreint du Regroupement et indique qu’il y a encore de la place à l’intérieur du comité pour prendre en charge la servitude d’aspect ainsi que des projets futurs.

 

Elle présente également l’état des finances du Regroupement. Le 31 octobre 2015, le solde en banque était de 1 460 $. Les dépenses pour 2015 furent de l’ordre de 1 326 $, la majeure partie étant les frais d’évaluation de la valeur de reconstruction (862 $) ainsi que les photocopies (167 $).

 

4. Mesures de prévention

M. Jean Ricard, courtier en assurances commerciales de la compagnie Jean-Yves Lemay assurance, explique le contexte dans lequel évoluent les assureurs en 2015 et présente plusieurs mesures de prévention qui peuvent contribuer à réduire le coût de nos primes d’assurance. Il insiste fortement sur la nécessité de posséder un bon fonds de prévoyance afin d’assurer un bon entretien de nos immeubles. Il indique qu’il est préférable de ne pas soumettre de réclamation pour tout dégât de 5 000 $ et moins afin de conserver un bon dossier auprès de son assureur. Le contenu de sa présentation est joint au présent procès-verbal.

 

5. Gicleurs

Des démarches ont été entreprises afin de savoir pourquoi nous avons des gicleurs dans nos immeubles et quelles sont les mesures à prendre pour leur entretien.

 

Bien que les gicleurs soient un mécanisme de protection qui peut aider à l’évacuation de gens à mobilité réduite, la Ville de Québec (source : M. Serge Drouin, inspecteur en sécurité incendie) indique qu’il n’y a aucune obligation d’avoir des gicleurs dans des immeubles comme les nôtres. La Régie du bâtiment pour sa part n’impose aucune obligation non plus, car nos immeubles sont régis par les lois municipales. 

 

M. Drouin nous indique par contre que pour s’assurer du bon fonctionnement des gicleurs il faut les faire inspecter une fois par année. Les frais d’inspection varient entre 225 $ et 250 $ + taxes.

 

Vu qu’il n’existe aucune obligation de la part des autorités concernées et qu’ils n’apportent aucun bénéfice du côté assurances, les gicleurs pourraient simplement être mis hors fonction. Il est fortement recommandé de faire appel à un plombier pour fermer le système, si telle est la décision du syndicat, car la poignée de fermeture n’a probablement pas été activée depuis 35 ans et risquerait de casser, ce qui pourrait causer des dégâts d’eau importants.

 

6. Évaluation de la valeur de reconstruction

Un sondage rapide lors de la réunion révèle que certains syndicats ont diminué le coût de leur prime d’assurance suite à l’évaluation faite en 2015, alors que d’autres ont vu leur coût augmenter et d’autres n’ont pas encore fait la mise à jour.

 

7. Budget et fonds de réserve

Line Jacques présente les différents éléments qui devraient composer le budget annuel selon l’article 23 de la déclaration de copropriété :

• le montant total des dépenses communes
• une provision pour le fonds d’imprévu
• une provision pour un fonds de réserve de remplacement

 

Un exemple de calcul de ces montants est présenté et sera par la suite intégré dans le site Internet du Regroupement (www.condosjeanroyer.com).

 

Un projet de loi qui obligerait certains syndicats à se doter d’un plan d’entretien établi par un membre d’un ordre professionnel est présentement à l’étude. Ces syndicats auraient alors l’obligation d’inclure le coût de ce plan dans les cotisations des copropriétaires. On ne sait pas encore si cette loi comportera des obligations pour de petites copropriétés comme les nôtres.

 

8. Cotisations mensuelles

Un sondage rapide est fait pour avoir une idée du montant des cotisations mensuelles établies par les syndicats présents à la réunion :

• 200 $ et plus :                       1
• Entre 150 et 200 $ :               6
• Entre 100 $ et 150 $ :           6
• Moins de 100 $ :                    0

   

  9. Varia
  Location de chambres

  Un copropriétaire nous informe que la Division de gestion du territoire de la Ville de Québec a ouvert un dossier concernant la location de chambres sur la rue Jean-Royer. L’inspectrice de la Ville qui a visité la plupart des condos de notre rue cette année en vue de la mise à jour de l’évaluation foncière avait aussi le mandat d’identifier les endroits où les pièces du sous-sol étaient louées. Il s’agirait apparemment d’une violation de règlements de zonage et d’urbanisme. Les mesures que la Ville prendra pour corriger la situation ne sont pas connues pour l’instant, mais le Regroupement suivra le dossier et informera les copropriétaires des développements.

  Stationnement d’hiver

  Une copropriétaire demande s’il serait possible de conserver des stationnements sur la rue en hiver. Des démarches ont été entreprises à cet effet dans le passé, mais sans succès. La possibilité de vignettes a déjà été évoquée, mais cela limiterait aussi le stationnement d’été, les vignettes ne sont pas gratuites et il n’y en aurait pas assez pour tous les copropriétaires. Le déneigement était extrêmement difficile dans les années où le stationnement était permis en hiver, car les voitures stationnées aux endroits où la neige est entassée n’étaient pas déplacées en période de déneigement. C’est probablement pour cette raison que l’interdiction a été imposée.

   

  Teinture du déclin de cèdre

  Vu que les teintures à base d’huile ne sont plus permises, des copropriétaires sont à la recherche d’une solution pour refaire la teinture du déclin de cèdre qui avait dans le passé été faite avec des produits à base d’huile. M. Boucher qui fait beaucoup de travaux de peinture sur notre rue fait des tests pour trouver un produit adéquat. Un syndicat a obtenu une soumission d’une autre entreprise pour régler le problème, au coût de 15 000 $. On demande à ceux qui feront des démarches de ce côté l’an prochain de communiquer l’information à un membre du Regroupement qui se chargera de faire circuler l’information aux autres syndicats.

   

  Déneigement

  Une administratrice indique que la compagnie MRA était prête à offrir le même prix que M. Rousseau. Cependant, les stationnements devaient être dégagés pour 9 h le matin, ce qui n’est pas très pratique pour la rue Jean-Royer. Certains ont utilisé Coup de Pouce l’an dernier : le travail était impeccable, mais ils n’avertissaient pas quand il était temps de dégager les espaces.

   

  Ramonage

  Il est suggéré de coordonner le travail de ramonage pour la rue. On demande un volontaire pour prendre en charge le projet, mais aucun ne se présente.

   

  Évaluation foncière

  Une copropriétaire a vu son évaluation augmenter de 16 000 $ sans qu’aucune modification n’ait été apportée à son unité. Une telle augmentation ne semble pas générale parmi les copropriétaires présents à l’assemblée. Certains ont même vu leur évaluation diminuer. Il faudrait que la copropriétaire communique avec la Ville pour connaître la raison du changement.

   

  Sujets pour la prochaine réunion

  On demande aux copropriétaires de communiquer avec Lise Gauvreau pour tout sujet qu’ils aimeraient nous voir aborder à la prochaine réunion.

   

  Liste de fournisseurs

  La liste de fournisseurs qui apparaît sur le site Internet du Regroupement n’est pas à jour. On demande à tous de communiquer les noms de fournisseurs intéressants à Line Jacques pour qu’ils puissent être ajoutés à la liste.

   

  Clôture de l’assemblée

  L’assemblée est close à 8:45

 

 

 

 

 

09 NOVEMBRE 2015

 

 

 

MANUEL DE PRÉVENTION

POUR LES SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉ

AFIN DE TENTER DE CONTRÔLER LES COÛTS D’ASSURANCES

 

 

 

PRÉSENTÉ

AUX

SYNDICATS DE COPROPRIÉTÉ JEAN ROYER

 

 

 

 

PAR

JEAN RICARD

COURTIER EN ASSURANCES DES ENTREPRISES

CHEZ JEAN-YVES LEMAY ASSURANCES  

 

 

 

 

 

 

 

Depuis une dizaine d’années, le monde  de l’assurance vit de grands bouleversements. La crise économique de 2007 a fait disparaitre plusieurs assureurs du marché canadien. ING n’existe plus, AXA assurance  a été acheté, de même que JEVCO et L’Union Canadienne. La disparition de tous ces assureurs est autant de perte pour nous qui voyons l’offre d’assurance rétrécir.

En plus de ces bouleversements, force est de constater que les catastrophes naturelles  se sont multipliées  à travers le Canada ces dernières années. L’inondation d’une grande partie de la ville de Calgary l’an dernier en est un bon exemple.

Au crash de 2007 et aux catastrophes naturelles, il convient aussi de souligner deux autres facteurs  qui nuisent aux dossiers d’assurance. Il s’agit d’une part  de l’âge du parc immobilier des syndicats de copropriété et d’autre part, des faibles  taux d’intérêt  que nous connaissons depuis le début des années 2000.

La mode de la copropriété a vraiment pris son essor dans les années 70 -80. Ces copropriétés ont donc maintenant  35, 40, voire 50 ans d’âge, de sorte que certains problèmes commencent à surgir (drain de fondation bouché, tuyau de plomberie fragilisé par le temps, tuyau de plastique séché par le temps, etc.) Il va sans dire que ce sont généralement des troubles reliés aux dégâts d’eau.  Ajoutons enfin que  la malheureuse négligence d’une minorité de syndicats de copropriété a considérablement nui à l’ensemble  du secteur.

Enfin, bien que de premier abord le lien entre les taux d’intérêt et  les difficultés à s’assurer à un coût raisonnable ne semble  pas couler de source, il importe de savoir que pour les assureurs les taux d’intérêt sont essentiels à leur rentabilité. En fait, les assureurs ont deux façons de récolter de l’argent. D’une part via les primes d’assurance perçues et d’autre part, en faisant des placements (à peu de risque) sur une fraction de leur avoir. Cette capacité à placer de l’argent afin d’en retirer de l’intérêt est essentielle à tout assureur. Sans cette possibilité, ils feraient tous faillite… Ainsi, si nous nous réjouissons des faibles taux (pour nos prêts hypothécaires), les assureurs eux  en arrachent  sérieusement de ce côté.

Ce petit préambule ne cherchait qu’à vous éclairer sur les raisons qui expliquent  la situation  dans laquelle les syndicats de copropriété se retrouvent du point de vue assurance. 

Sans promettre de faire des miracles, il existe des solutions et des actions à prendre afin de mieux se faire percevoir des assureurs.

 

 

 

 

 

 

Actions préventives

•  Toutes vos actions de prévention doivent être inscrites dans votre charte de sorte que celles-ci  deviennent une obligation et ainsi, qu’elles soient reconnues par les assureurs.
• Établir un fonds de prévoyance,  car certains entretiens demandent d’importantes dépenses :
  • La toiture
  • Le drain de fondation
  • Le revêtement des stationnements
• Etablir une cédule de prévention

 

Prévention à l’extérieur

• La toiture devrait être inspectée aux 5 à 7 ans afin d’en vérifier l’étanchéité.
• Les balcons  doivent être régulièrement déneigés pour éviter l’affaiblissement des structures.
• Les gouttières et leurs conduits doivent être nettoyés chaque année.
• Une inspection du revêtement extérieur devrait être faite régulièrement  pour y déceler des fissures.
• Il en va de même du calfeutrage des portes et fenêtres.
• Les sorties d’eau externes devraient être condamnées pour l’hiver afin d’éviter le gel des tuyaux.
• En cas de foyer, faire ramoner les cheminées (systématiquement).
• Une copropriété de plus de 25 ans devrait faire faire l’inspection de son drain de fondation; un drain  inefficace entraîne  des dommages sérieux au bâtiment, de même que des infiltrations coûteuses.
• Un fonds de prévoyance devrait déjà être établi en vue du remplacement du drain, car cela est une dépense très coûteuse, mais tout aussi essentielle que la toiture.
• Nettoyer les margelles au printemps et à l’automne afin de permettre un bon écoulement des eaux dans le drain.

 

Prévention à l’intérieur

• Etablir une cédule de changement des piles des avertisseurs incendie (le faire systématiquement en même temps pour tous les copropriétaires.
• Se munir d’un extincteur portatif pour la cuisine et le faire vérifier une fois l’an.
• Savoir où se trouvent les dispositifs d’arrêt pour le chauffe-eau, la machine à laver, le lave-vaisselle, les éviers, les lavabos, le bain et les toilettes. Vérifier périodiquement que la valve de fermeture de l’entrée d’eau principale de l’immeuble fonctionne correctement.
• Tous les chauffe-eau d’une même copropriété ont été à l’origine installés  en même temps. Ils ont tous une durée de vie en théorie  identique. Ils devraient et doivent être changés tous en même temps (ne pas attendre qu’ils coulent pour les changer).
• Vous pourriez aussi les munir d’un bac de rétention.
• Un plombier devrait être mandaté périodiquement (3 à 4 ans) afin de vérifier tous les branchements de plomberie (laveuse, lave-vaisselle, distributrice d’eau, éviers, toilettes, bain et douche.) Leurs  installations  peuvent avoir faibli, le plastique séché, ou un installateur peu prévenant a raccordé trop vite…
• Le système de gicleur devrait être inspecté une fois l’an (vu qu’il est confiné au sous-sol, le retrait pur et simple de celui-ci pourrait être envisagé).
• Les tuyaux de sécheuse à linge devraient être nettoyés une fois l’an.
• Vérifier la présence de clapet de rétention dans tous les drains des copropriétés.

 

Sans que cette liste soit exhaustive, elle peut servir à établir un bon plan de prévention.

 

Comme vous avez pu le constater, les recommandations proposées ont pour la plupart soit le besoin  de prévenir l’incendie, soit  le désir de prévenir les dégâts d’eau. Les dégâts d’eau sont  la principale préoccupation des assureurs. 

 

Comme les dégâts d’eau sont la problématique principale, une compagnie a annoncé un produit qui coupe à la source l’entrée d’eau lorsqu’il y a une fuite.

 

Il s’agit du ‘’WATER COP’’ distribué par le groupe Vigilance.(www.legroupevigilance.com)

 

Ce système est reconnu par la plupart des assureurs et permet d’économiser sur les primes d’assurance.