PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 23 octobre 2019 à 19 h 15 à la salle du Presbytère de la Fabrique de Saint-Yves au 2470 rue Triquet, Québec

ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Vincent Bernier ouvre l’assemblée et présente l’ordre du jour.

2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 8 novembre 2018

Le procès-verbal est adopté à l’unanimité sur proposition de Jean Claude Carufel, appuyé par Louise Boissonnault.

3. Présentation des membres du comité et mission du Regroupement

Vincent Bernier présente les membres du comité et adresse des remerciements à Jean Claude Carufel pour son implication dans le Comité du regroupement. Il a récemment remis sa démission après de nombreuses années de participation aux activités du Comité.

La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.

4. Finances du Regroupement

Présentation des dépenses de roulement des trois dernières années. Le solde en banque est présentement de 3 492 $. Les dépenses récurrentes sont les frais de maintien du site Internet, les photocopies et réservations de salles. C’est ce fonds qui a défrayé le coût de l’activité de formation sur les assurances. La prochaine dépense plus importante sera l’évaluation des frais de reconstruction en 2020. Ce fonds sert aussi à couvrir le coût des expertises professionnelles lorsque nécessaire. Ex. : charte de couleurs de nos condos, expertise paysagiste, etc.

5. Déneigement

Francis Ladurantaye et Vincent Bernier ont rencontré les gens de MRA afin d’essayer de négocier le coût des contrats de déneigement. La seule concession qui a été faite est un rabais pour les stationnements avec abri d’auto et  une commandite pour le prochain party de rue. La difficulté du côté déneigement est qu’il y a très peu d’entrepreneurs qui offrent autant le déneigement des stationnements que le déneigement des entrées piétonnières.

De façon générale, les copropriétaires sont très satisfaits du service offert par MRA. Le Regroupement recommande que les syndicats renouvellent leur contrat avec MRA pour l’année 2019-2020. On demande aux gens de dégager la rue pendant le déneigement, afin de ne pas nuire aux opérations et s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible.

En cas de problème, accident ou autre, communiquer avec le responsable de notre rue chez MRA : steve.duchaine@mrapaysagistes.com en mentionnant votre numéro de contrat. Pendant les grosses tempêtes, il est difficile de rejoindre quelqu’un par téléphone au numéro central de MRA (418-681-5068). On suggère plutôt de laisser un message à Steve au 418-261-6090.

La Ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. On demande à tous les copropriétaires d’obtenir ce permis. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné. Il y a quelques années, des amendes de l’ordre de 8 000 $ ont été émises. Les permis sont renouvelables en ligne sur le site de la Ville de Québec.[1]

6. Assurances

Les informations présentées à ce sujet proviennent d’une journée de formation donnée par Me Yves Joli-Cœur qui a une expérience de plus de 35 ans en droit de la copropriété. Il est également à l’origine du site CondoLégal.com et président du Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ).

Étant donné la longueur de cette partie de la présentation, les 14 diapositives présentées sur ce sujet  sont jointes en annexe et seuls quelques commentaires sont mentionnés ici. Le texte des nouvelles lois (1070, etc.) est indiqué en rouge sur les diapositives.

La clause 1074.2 risque de causer des conflits et d’engorger les tribunaux. Une réécriture est souhaitable et il existe même une pétition en ligne afin d’appuyer les démarches déjà entreprises en ce sens.[2]

Unité de référence

La nouvelle loi exige l’adoption d’une ‘unité de référence’ décrivant en détail les caractéristiques des parties privatives de façon à ce qu’il soit possible d’identifier les ‘améliorations locatives’ qui doivent être assurées par les copropriétaires. Il est très important qu’une ‘unité de référence’ soit adoptée avant le 13 juin 2020, faute de quoi le syndicat devra assurer les améliorations locatives des copropriétaires.

Étant donné la difficulté pour ceux qui n’habitent pas ici depuis très longtemps de préparer un tel document, les trois doyennes de la rue Jean-Royer (Judith Jobidon, Marthe Rousseau et Line Jacques), qui y habitent depuis les années 1984-85, ont préparé un modèle d’unité de référence. La difficulté pour obtenir un modèle représentatif de toutes les unités est que des options étaient offertes à l’origine, par exemple, les salles de bain du sous-sol. Cependant, la plupart des détails présentés dans le modèle (type de portes et de fenêtres, armoires, revêtements de sol, etc.) étaient identiques dans toutes les parties privatives à l’origine, qu’elles aient été dans des immeubles de 3 ou de 4 unités. Lors de la prochaine évaluation de la valeur de reconstruction Il y aura lieu de discuter de ces options avec l’évaluateur pour savoir si elles ont un effet important sur le montant de l’évaluation. De toute façon, il est préférable d’assurer ‘plus que moins’.

Un survol de ce modèle a été présenté à la réunion et sera transmis aux copropriétaires avec le procès-verbal.

7. Évaluation de la valeur de reconstruction

Cette évaluation est faite aux 5 ans et la prochaine est due en 2020.  Il s’agit de la troisième évaluation professionnelle faite pour nos condos. Lors de la première, les trois types de bâtisses sur la rue (semi-détachée, bâtisse indépendante et bâtisse à 3 unités) ont été évalués. La différence entre ces trois types était minime (- 1% et + 3%), donc les évaluations subséquentes ont été faites sur une seule bâtisse et ces pourcentages ont été appliqués pour obtenir une valeur de reconstruction pour chaque type de bâtiment.

8. Dynamique de la vie en copropriété

Vincent Bernier mentionne que la vie en copropriété n’est pas toujours facile et que des malaises surviennent à l’occasion. Il est très important de maintenir une bonne communication afin d’éviter les conflits. La vie en copropriété est beaucoup plus agréable quand il y a une bonne entente entre copropriétaires.

9. Varia

Courtier en assurances

Vincent Bernier suggère de communiquer avec Dominic Rousseau (418-261-0511), pour obtenir des soumissions en mentionnant qu’il s’agit d’une référence de sa part. Il a obtenu de bonnes réductions de prix pour son syndicat avec ce courtier. Jean Claude Carufel mentionne qu’il a aussi obtenu de bons prix de La Capitale.

Circulation sur la rue

On demande aux gens de ralentir afin d’éviter les accidents, d’autant plus qu’il y a maintenant plusieurs enfants qui jouent sur la rue. On demande aussi aux copropriétaires qui habitent près de la sortie de la rue de suivre le sens unique pour se rendre à leur stationnement et non de prendre des raccourcis en sens inverse.

Party de rue

Aura lieu au début de l’été plutôt qu’au début de l’automne.

Clôture de l’assemblée à 20 h 55