PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer du lundi 16 mai 2011, à 17 h 30, à la Salle 115 du Centre sportif de Sainte-Foy, 930 rue Roland-Beaudin, Québec.

ÉTAIENT PRÉSENTS :

	Condo/unité		Condo/unité
Mme Monique Beaurivage	A-1543	Mme Nathalie Mailloux	J-1444
Mme France Morissette	B-1535	Mme Lucie R. Duranceau	N-1482
Mme Céline Lavallière	C-1527	M. Daniel Tremblay	O-1488
M. Guy Trottier	A-1539	Mme Judith Rohlf	J-1446
Mme Bernadette Desrosiers	B-1533	Mme Doryne Cyr	K-1450
Mme Marion Ferney	C-1523	M. Harold Wright	K-1450
Mme Thérèse Guillot	D-1517	Mme Hélène Doré	K-1452
Mme Denise Beaulieu	D-1519	M. Yvon Plante	L- 1460
Mme Thérèse Castonguay	D-1521	Mme Jackie Bujold	L- 1466
M. Marc Pettigrew	D-1521	Mme Gilianne Fortin	M-1476
Mme Geneviève Verreault	E-1445	M. Jonathan Paradis	O-1488
M. Simon Bégin	E-1445	Mme Marthe Rousseau	Q-1508
Mme Line Jacques	E-1451	Mme Marie-Pier Godère	Q-1514
Mme Thérèse Boisvert	F-1437	M. Guillaume Meloche	Q-1514
Mme Célyne Dallaire	F-1439	Mme Sylvie Boivin	R-1520
Mme Marie Chatigny	F-1441	Mme Lise Gauvreau	S-1530
Mme Judith Jobidon	G-1427	M. Dominique Vignola	T-1540
Mme Lise Sansfaçon	G-1429	Mme Diane Simard	U-1546
Mme Louise Roy	H-1428	Mme Gisèle Girard	U-1548
M. Guy Verret	I-1432	M. Jules Marcotte	U-1550
M. Jean Claude Carufel	I -1436

1. Ouverture de l’assemblée

Jean Claude Carufel préside le début de l’assemblée et souhaite la bienvenue à tous.

2. Adoption de l’ordre du jour

Après l’ajout de six sujets au point Varia (arbres / stationnement / fenêtres / treillis / rideaux de balcon / gouttières), l’ordre du jour est adopté sur proposition de M. Dominique Vignola, appuyé par Mme Bernadette Desrosiers.

3. Adoption du procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 2 décembre 2008

Sur proposition de Mme Judith Jobidon, appuyée par M. Jules Marcotte, le procès-verbal est adopté à l’unanimité.

4. Nouveaux co-présidents

Jean Claude Carufel se retire de la présidence du comité restreint du Regroupement et présente ses remplaçants, soit Geneviève Verreault-Tremblay et Simon Bégin, tous deux avocats. Simon Bégin explique le rôle du comité restreint et mentionne qu’il se donne comme mandat futur la réécriture de la déclaration de copropriété. Cette réécriture est importante afin d’éviter la confusion suite à la refonte du Code civil de 1994. Les nouvelles dispositions du code priment sur celles des anciennes déclarations, mais peu d’administrateurs et de copropriétaires connaissent ces changements.

5. Rôle du comité du regroupement La mission du comité est essentiellement de :

• Voir au respect de la servitude d’aspect

• Donner de l’information aux administrateurs et aux copropriétaires

• Coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés

Un survol est fait des projets réalisés par le comité dans les années passées.

6. Foyers

Jean Claude Carufel a découvert les faits suivants concernant la conformité de nos foyers :

• Aucun de nos foyers n’est conforme à la réglementation.

• Il s’agit de foyers Richard LeCroff importés de France qui n’ont jamais été approuvés par le gouvernement du Canada et nous sommes probablement les seuls à en avoir.

• Certains assureurs acceptent de les assurer et d’autres pas.

• Que le foyer soit en brique au centre ou en coin, le problème demeure le même.

• On ne peut changer uniquement la cheminée car ça ne change rien à la non-conformité.

• Nos cheminées peuvent être homologuées à 1100°F ou à 2100°F, car il s’agit de foyers d’ambiance et non d’appareils de chauffage ou de poêles à combustion lente.

• Ceux dont la cheminée est installée près du mur mitoyen, dans la même colonne que celle du condo voisin (foyers au sous-sol), ne sont pas réglementaires.

• Suite à des incendies importants dans la région de Montréal, certaines municipalités ont resserré leurs normes. Ce n’est pas le cas à la Ville de Québec pour l’instant, mais la Ville de Repentigny exige maintenant qu’une gaine de protection de 45 minutes soit ajoutée à tous les foyers,

• Pour ajouter cette gaine, on doit démolir le mur intérieur ou extérieur. Le coût de l’opération par copropriétaire est d’environ 5 000 $

• Une solution moins dispendieuse pourrait être l’installation d’un nouveau foyer au propane (environ 4 000 $). Ce type de foyer fonctionnerait avec les cheminées actuelles.

• À ce montant il faut ajouter la location d’une bonbonne de propane (environ 70 $/an et 300 $ par remplissage) et les coûts d’installation.

• Il faut aussi prévoir un endroit à l’extérieur où l’installer. Elle doit être à une distance de 10 pieds de toute source électrique. Question d’un copropriétaire : est-ce que les cheminées doivent êtres peintes ou non ? La réponse est « oui ». La Quincaillerie Durand nous avait déjà mentionné que la garantie serait annulée si elles étaient peintes. Il s’agissait selon eux d’une exigence de leur fournisseur, mais après vérification auprès de ce dernier, on nous a assuré que ce n’était pas le cas. Durand a, par la suite, confirmé que si le fournisseur maintenait sa garantie, la Quincaillerie Durand l’honorerait aussi.

7. Déneigement

Jean Claude Carufel explique la situation concernant les permis de déneigement :

• Depuis plus de 25 ans, notre déneigeur déposait la neige de nos stationnements dans la portion sud de la rue et la Ville venait la ramasser une fois la tempête terminée.

• Depuis 3 ans, la Ville de Québec interdit le dépôt de la neige dans la rue.

• Nous n’avions jamais eu de problème de ce côté auparavant, car nous avions un droit acquis avec la Ville de Ste-Foy.

• Cette année, la Ville de Québec a décidé de faire respecter le règlement par tous les citoyens et a même embauché des patrouilleurs à cet effet.

• Les 4 et 11 mars 2011, la Ville a émis 25 contraventions à notre déneigeur pour un montant total de 8 700 $.

• Pris de panique, ce dernier nous a contactés et nous avons communiqué avec René Laroche, contremaitre aux Travaux publics de la Ville de Québec qui nous a expliqué la réglementation.

• Nous avons ensuite contacté notre présidente d’arrondissement, Mme Francine Lortie. • Cette dernière nous a expliqué que chaque copropriétaire devait se munir d’un permis au coût minimum de 86,55 $, même si c’était la fin de l’hiver, car une autre tempête allait générer de nouvelles contraventions. • Plus de 65 copropriétaires ont acheté leur permis.

• Il était entendu avec le déneigeur que s’il y avait tempête et qu’il déneigeait les contrevenants, nous ne pourrions intervenir.

• Notre nouveau co-président, Me Simon Bégin, s’est occupé de contester toutes les contraventions auprès du procureur de la Ville.

• Nous avons rencontré Mme Lortie pour lui expliquer le problème des contraventions et surtout, pour préparer une entente à long terme avec la Ville.

• Cette entente devrait prévoir que chaque copropriétaire achète annuellement le permis et que notre déneigeur puisse continuer de déposer la neige au bas de la rue. Question d’un copropriétaire : a-t-on besoin d’un permis si nous faisons nous-mêmes notre déneigement ou si nous faisons installer un garage. Réponse : oui, car il n’y a pas d’endroit autre que la rue où déposer la neige. Il ne s’agit pas uniquement de la neige des stationnements, il y a aussi les entrées piétonnières.

8. Balcons

Line Jacques présente quelques possibilités pour ceux qui doivent refaire des balcons cette année – en ordre croissant de coût :

• Refaire avec les matériaux originaux (« cresson » et peinture).

• Réparer les parties endommagées et ajouter une surface de fibre de verre sur place (C.R. Authentique – Martin Lagacé) – très bons résultats obtenus.

• Réparer les parties endommagées et ajouter une surface de PVC sur place (Duradek).

• Remplacer la surface actuelle par une nouvelle surface de fibre de verre préfabriquée (Balcons Rampes Expert) – quelques problèmes parfois avec l’ajustement des nouvelles surfaces.

• Remplacer la surface actuelle par une nouvelle surface préfabriquée, avec fibre de verre des deux côtés (Balco Tech) – près de 2 000 $/balcon.

9. Assurances

Line Jacques présente quelques précisions concernant nos couvertures d’assurance :

• Améliorations locatives

 Le syndicat assure la valeur originale

 Le copropriétaire assure seulement la « plus value » des modifications • Valeur assurée de l’immeuble

 Les assureurs exigent 80% de la valeur de reconstruction

 Mais le Code civil exige que le syndicat assure 100% de la valeur de reconstruction de l’immeuble

10. Gestion de la copropriété

Le Regroupement a acheté un exemplaire du Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété divise au Québec – Édition pour les petites copropriétés. Tous les copropriétaires peuvent l’emprunter pour une semaine en communiquant avec Line Jacques qui en profite pour présenter le « portrait du copropriétaire modèle », selon un article paru dans Cyberpresse, Le bon copropriétaire :

• Lit les règlements de l’immeuble avant d’acheter l’appartement.

• Se conforme ensuite aux règles de l’immeuble qui sont là pour assurer l’harmonie entre les résidents.

• Se montre tolérant envers ses voisins et accepte qu’ils puissent à l’occasion recevoir des amis.

• Se montre cordial avec ses voisins, sans nécessairement être obligé de les inviter à prendre un café chez lui.

• Est généralement peu bruyant et convient que ses voisins ont besoin de dormir la nuit.

• Sait gérer l’espace restreint de sa copropriété, sans s’étendre dans le corridor ou encombrer son balcon.

• Respecte les décisions de son syndicat de copropriétaires, ou s’implique lui-même s’il veut faire valoir son point de vue.

Question d’un copropriétaire : que peut-on faire quand on est le seul à faire tout le travail. Réponse : établir un taux horaire et se faire payer pour le travail. C’est ce que plusieurs administrateurs font déjà et c’est d’ailleurs ce qui est suggéré dans le Manuel de gestion mentionné plus haut.

11. Servitude d’aspect

Claire Lavigne est le membre du comité responsable de la servitude d’aspect. En son absence, Line Jacques présente quelques observations :

• Effet d’entraînement : les gens ont tendance à imiter les changements observés chez les copropriétés voisines. Ces changements ne respectent pas nécessairement les normes établies par l’expertise architecturale de 2000. Il est important de vérifier ces normes avant de procéder.

• Points à surveiller : En 2008 Claire Lavigne a fait une tournée de toutes les copropriétés afin de voir à quel point ces normes étaient respectées. Les plus importantes dérogations étaient :

 Portes moustiquaires et portes vitrées : les ouvertures devraient être pleine hauteur, ce qui n’est pas respecté partout. Il est aussi important que les portes soient de style contemporain comme nos immeubles.

 Portes de patio : doivent être noires et on ne doit pas voir la partie blanche de certains types de portes de l’extérieur.

• Autres dispositions de la déclaration de copropriété : certaines exigences sont rattachées à la servitude d’aspect, mais la déclaration de copropriété établit aussi d’autres exigences, par exemple, la nécessité d’obtenir l’approbation des administrateurs ou copropriétaires avant de faire des travaux dans leurs parties privatives.

12. Varia

• Arbres : Claire Lavigne a obtenu les précisions suivantes de la Ville :

 Les arbres appartenant à la Ville sont ceux situés entre « l’entrée d’eau de la Ville » dans la bâtisse et « la rue ».

 La Ville se charge de faire l’élagage de ces arbres aux trois ans sans qu’il soit nécessaire de les appeler.

• Récupération : on retrouve souvent des objets non recyclables dans les bacs. Geneviève Verreault nous a apporté des fiches décrivant les articles recyclables à Québec. L’information est également disponible sur le site Internet de la Ville.

• Réservoirs à eau chaude : Geneviève Verreault nous signale que ces réservoirs ont une durée de vie de 10 ans et que plusieurs assureurs exigent qu’ils soient changés après cette période.

• Stationnement d’hiver : Dominique Vignola a fait beaucoup de démarches afin de tenter d’obtenir quelques concessions de la Ville pour le stationnement d’hiver sur la rue Jean-Royer, mais sans succès. La Ville invoque des raisons de sécurité (ex : le passage des camions incendie) et offre comme solution de rechange l’achat de vignettes (75 $) qui permettraient le stationnement sur les rues avoisinantes (Ranvoyze/Vigneault). On nous signale que la fin de l’interdiction de stationnement a récemment été changée du 15 avril au 30 mars.

• Changement de fenêtres : plusieurs questions sont posées concernant le besoin de changer les fenêtres et la méthode de paiement. Plusieurs de ces questions relèvent de l’administration du syndicat et il n’appartient pas au Regroupement de trancher. Quelques administrateurs nous font part de leur expérience à ce sujet :

 CAA Habitation a fait une expertise dans une copropriété (coût de 300 $). Leur rapport indiquait que les fenêtres étaient de très bonne qualité et encore en très bon état. Selon eux, des fenêtres de cèdre comme les nôtres devraient durer encore plusieurs années.

 Les mêmes commentaires ont été émis par un vitrier quand le Regroupement a obtenu des soumissions il y a quelques années.

 Il est normal cependant, après 25-30 ans, d’avoir à remplacer certains thermos.

 Pour des réparations de fenêtres on peut faire appel aux Entreprises Jacques Gingras ou à la compagnie P.E. Fraser. Une copropriété a aussi fait appel à Aluminium Tremblay pour réparer et recouvrir une fenêtre extérieure d’aluminium.

• Treillis : on demande s’ils doivent être peints de couleur acajou ou réglisse. L’expertise architecturale laisse le choix entre ces deux couleurs, mais la plupart ont opté pour la couleur « réglisse ».

• Rideaux de balcon : certains utilisent les rampes de balcon pour sécher du linge, ce qui peut contrevenir à un règlement de la Ville qui interdit les séchoirs et cordes à linge à plusieurs endroits.

• Gouttières : on demande si quelqu’un d’autre que M. Boucher fait le nettoyage des gouttières, car ses taux sont élevés. Ce service est aussi offert par Éric Desjardins et certains ramoneurs l’ont même fait sans frais en même temps que le ramonage des cheminées. On suggère également l’installation d’un pare-feuilles. Sur proposition de Dominique Vignola, appuyé par Bernadette Desrosiers, l’assemblée est levée à 9 h.