25 Apr, 2024

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Procès-verbal 27 novembre 2013

PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 27 novembre 2013 à 19 h 15 à la Salle 115 du Centre sportif de Sainte-Foy, 930 rue Roland-Beaudin, Québec.

ÉTAIENT PRÉSENTS :       Condo/ Unité                                                     Condo/ Unité                         

M. Guy Trottier                       A-1539                        Mme Hélène Doré                  K-1452

M. Olivier Della Maggiore       C-1523                        Mme Claire Lavigne               L- 1464

Mme Thérèse Guillot              D-1517                        Mme Jackie Bujold                 L- 1466

M. Simon Bégin                      E-1445                        Mme Louise Boissonnault      N-1480

Mme Line Jacques                 E-1451                        Mme Esther Roux                   P-1502

Mme Thérèse Boisvert           F-1437                        Mme Marie Lessard                P-1506

Mme Célyne Dallaire             F-1439                        Mme Marthe Rousseau          Q-1508

Mme Marie Chatigny             F-1441                        Mme Marie-Pier Godère         Q-1514

Mme Judith Jobidon               G-1427                        M. Guillaume Meloche           Q-1514

Mme Louise Dallaire               H-1428                        Mme Isabelle Dionne             R-1524

M. Dany Quirion                     H-1426                        Mme Louise Roberge             S-1528

Mme Lydia McKenzie             I-1432                         Mme Lise Gauvreau               S-1530

Mme Jocelyne Hardy              I-1434                         M. Dominique Vignola            T-1540

M. Jean Claude Carufel         I -1436                         M. Martin Brisebois                U-1546

M. Stéphane Lemieux            J-1442                         Mme Gisèle Girard                 U-1548

Mme Nathalie Mailloux           J-1444                         M. Jules Marcotte                  U-1550                                    

 

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Simon Bégin préside l’assemblée et souhaite la bienvenue à tous. Après ajout de deux sujets (Ville de Québec et lustres sur le côté des bâtisses), l’ordre du jour est adopté.

 2. Procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 16 mai 2011

Le procès-verbal a été distribué à tous les copropriétaires en 2011 et n’a fait l’objet d’aucune objection. Il est donc considéré comme adopté à l’unanimité.

3. Le Regroupement

Simon Bégin rappelle la mission du Regroupement qui est essentiellement de veiller au respect de la Servitude d’aspect qui lie tous les copropriétaires, de donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs, ainsi que de coordonner certaines activités communes à tous.

 Il présente les membres du Comité restreint du Regroupement et indique que le comité est à la recherche de nouveaux membres. L’investissement de temps n’est pas énorme. Tout au plus, il demande la participation à 2 ou 3 réunions par année. Le comité aurait par exemple besoin d’une personne qui pourrait aider à la maintenance du site Internet. Claire Lavigne, responsable de la servitude d’aspect, annonce qu’elle démissionne de ses fonctions.

 Il présente également l’état des finances du Regroupement. Le 25 novembre 2013, le solde en banque était de 1 580 $. Les dépenses pour 2013 furent de l’ordre de 735 $ alors qu’elles furent de 629 $ en 2012 et de 510 $ en 2011. La différence s’explique par le coût de 460 $ assumé en 2013 pour la réalisation d’une expertise paysagiste. Le Regroupement a également annulé en 2013 son adhésion au Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ) car il devenait trop onéreux.

 En réponse à une question, il rappelle que les revenus du Regroupement sont constitués d’une cotisation annuelle de 40 $ pour chacun des 21 syndicats de la rue Jean-Royer (840 $).

 La prochaine dépense importante sera probablement une évaluation de la valeur de reconstruction de nos bâtisses que nos assureurs nous demandent de refaire aux  5 ans. Le coût, qui a été de 500 $ et 1 900 $ dans le passé, pourra varier selon l’évaluateur retenu.

 4. Déneigement

Simon Bégin présente les trois soumissions obtenues par Jean Claude Carufel pour le déneigement. Celle d’Alain Rousseau est la plus avantageuse, d’autant plus qu’elle couvre une période de deux ans. Il rappelle que chaque syndicat est responsable de son contrat de déneigement, mais que le fait de coordonner les soumissions permet d’avoir de meilleurs prix. Il remercie M. Carufel d’avoir effectué ces démarches.

 Certains copropriétaires se plaignent de la qualité du travail de M. Rousseau, notamment du dégagement des entrées au bas de la rue, ainsi que de l’heure du déneigement le matin. Ces lacunes seront signalées à M. Rousseau, mais on invite aussi les copropriétaires à communiquer avec M. Rousseau lorsque le travail n’est pas satisfaisant.

 Permis de déneigement : il est important que tous se procurent ce permis, car la Ville impose d’importantes amendes aux contrevenants. En 2011, des constats d’infraction totalisant plus de 8 000 $ ont été remis à M. Rousseau et il est possible que des contraventions soient éventuellement remises aux copropriétaires. Il faut également éviter que la Ville nous demande un jour de faire sortir nous-mêmes la neige de la rue, ce qui serait très couteux.

 5. Déclarations de copropriété

Simon Bégin explique que le Regroupement avait entrepris des démarches afin de valider la nécessité d’effectuer la mise à jour de nos déclarations de copropriété afin de les rendre conformes aux changements effectués au Code civil en 1994. Deux soumissions ont été obtenues:

2 142 $ par syndicat par les notaires Côté, Taschereau & als (obtenue en 2012)

1 921 $ par syndicat par le notaire Sylvain Brisebois (obtenue en 2013)

 Simon Bégin remercie M. Marc Pettigrew d’avoir effectué des démarches auprès du notaire Brisebois.

 Étant donné qu’il s’agit de coûts importants et que des projets de révision des lois de la copropriété sont présentement en cours, il est convenu d’attendre la suite des événements avant d’aller de l’avant avec cette mise à jour. Il est important de savoir par contre qu’en cas de litige, les dispositions du Code civil priment sur celles de la déclaration de copropriété.   

 6. Servitude d’aspect

Simon Bégin rappelle aux copropriétaires que l’ensemble de l’aspect extérieur des immeubles est visé par la servitude, plus particulièrement les matériaux, la couleur et le fini des revêtements. Il invite les copropriétaires à consulter le site Internet du Regroupement (condosjeanroyer.com) pour obtenir les spécifications de couleurs adoptées pour nos condos.

 On signale quelques aspects qui ne sont pas respectés intégralement, soit

  • La couleur des bardeaux de toiture : doit être brun foncé.
  • Les cheminées doivent être peintes; certains croyaient qu’il y avait une tolérance pour les cheminées en acier inoxydable non peintes, ce qui n’est pas le cas. La Servitude d’aspect exige que l’on respecte les finis appliqués lors de la construction initiale. Les cheminées étaient peintes de la couleur accent à l’origine et doivent continuer de l’être. Il avait été question également que le fabricant annulerait la garantie si elles étaient peintes, ce qui n’est pas le cas.
  • Les portes avant : selon les recommandations de l’architecte, les portes vitrées doivent être vitrées sur leur pleine hauteur et doivent respecter un style contemporain.

 On demande s’il y a des normes pour les lustres sur le côté des bâtisses. La réponse est non, car elles ne font pas partie de la servitude d’aspect.

 7. Remplacement des murets et des marches

À la demande des administrateurs réunis en assemblée en 2012, le Regroupement a entrepris des démarches afin de trouver un matériau de remplacement pour la pruche et l’inter-bloc.

 Claire Lavigne présente le projet qu’elle a mené et explique la raison des démarches : les matériaux actuels datent des années 1980 et ne sont plus en usage aujourd’hui, soit en raison de leur faible durabilité dans le temps (bois traité) ou soit que les matériaux ne sont plus sur le marché (pavé de l’allée piétonne).

 Les éléments visés par la servitude d’aspect : les bordures, marches, murets, allées piétonnes et entrées d’auto.

 Une expertise a été réalisée par la firme d’architectes paysagistes Duo-Design et fut remise au Comité restreint du Regroupement. C’est le Regroupement qui a payé les coûts de cette expertise (460 $).

 Pour les bordures, marches et murets, l’architecte paysagiste consulté recommande un béton préfabriqué avec fini à face éclatée comme la brique de nos bâtisses. Ce béton est identique à celui utilisé dans les installations de Bell au bas de la rue. Pour les allées piétonnes, il recommande un pavé modulaire carré si l’inter-bloc n’est pas conservé. Il recommande également que les entrées d’auto demeurent en asphalte. Il insiste sur la nécessité que l’installation soit faite par un entrepreneur qualifié.

 Les critères de base utilisés pour la sélection des matériaux :

  • ·        Matériaux durables
  • ·        Aucun entretien
  • ·        Possibilité de réduire le nombre de paliers et la hauteur des murets selon la configuration du terrain 
  • ·        Coût moyen tout en conservant une bonne qualité
  • ·        Harmonie avec l’architecture, la couleur et le style des bâtiments
  • ·        Disponibilité des produits à long terme

Comme les coûts sont souvent un élément important dans la décision, Claire Lavigne a obtenu des prix comparatifs approximatifs :

 ·        Entrées d’autos

  • o   En pruche :                       10 $ / pied linéaire (1 pruche de hauteur)

                                                         17 $ / pied linéaire (2 pruches de hauteur) incl. disposition des déchets et main d’œuvre

  • o   En béton :                         14,50 $ / pied linéaire (1 bordure)

                                                         +4,25 $ / pied linéaire pour enlever pruche, murets, disposer des rebuts et main d’œuvre

 ·        Allées piétonnes

  • o   Inter-bloc :                        10 $ / pied carré pour refaire avec l’inter-bloc actuel
  • o   Nouveaux matériaux :      36,70 $ / pied carré

 ·        Murets

  • o   En pruche :                       8,50 $ / pied carré
  • o   En béton :                         26,00 $ / pied carré

Claire Lavigne a fait une tournée de la rue pour voir les différentes configurations de terrain et le volume de matériaux à remplacer :

            1 pruche de hauteur :             28.5% des terrains

            2 pruches :                              26.1% des terrains

            3 pruches :                              29.7% des terrains

            4 pruches :                              3,5%

            5 pruches :                             5.1%

            7 pruches :                             2.3%

            11 pruches :                            2.3%

 

C’est donc dire que 55% des terrains ont uniquement 1 ou 2 pruches de hauteur à remplacer.

Des questions et échanges ont lieu entre les participants à la rencontre à ce sujet. Certains sont en faveur du projet de changement des matériaux, d’autres pas : il n’y a pas de consensus. Plusieurs suggestions sont faites, i.e. accepter autant la pruche que le béton, ne pas mettre d’échéancier, mais l’harmonie de notre quartier pourrait en souffrir.  

Simon Bégin rappelle que la décision de préciser un changement de matériaux doit être entérinée par une majorité de copropriétaires visés par la servitude d’aspect. Il demande aux participants si le Regroupement doit continuer à aller de l’avant avec ce projet ou s’il doit y mettre fin. 

On prend un vote, à savoir si le comité doit continuer ses démarches ou y mettre fin immédiatement : 7 copropriétaires se prononcent contre la poursuite des démarches et 20 sont en faveur de continuer d’évaluer la faisabilité du projet pour éventuellement cheminer vers une prise de décision à ce sujet.

Les copropriétaires pourront discuter du projet avec les membres de leur syndicat et une décision finale pourra être prise lors d’une prochaine assemblée des copropriétaires. D’ici là, si des murets ou des bordures doivent être remplacés, il faudra utiliser les matériaux actuels.

8. Points d’information demandés

Lors de la dernière assemblée des copropriétaires, ceux-ci avaient demandé à ce que le Regroupement trouve des informations sur certains sujets. Simon Bégin présente les résultats des recherches du Comité à ce sujet :

Responsabilités des locataires

Les locataires ont l’obligation de respecter la déclaration et les règlements et les copropriétaires doivent leur faire signer un Engagement à cet effet et le remettre au Syndicat. Des formulaires types pour ces documents furent préparés par le Comité et sont joints à ce procès-verbal. 

Circulation automobile dans la rue

Aucune mesure, dos d’âne ou autre, n’a été proposée par la Ville jusqu’à maintenant pour réduire la vitesse étant donné l’étroitesse de notre rue.  La collaboration de tous est demandée.

 Ressources sur la gestion d’une copropriété et la résolution des conflits

  • Manuel de gestion d’un syndicat de copropriété – édition pour petites copropriétés (39,95 $ chez Renaud-Bray et Archambault, aussi disponible en ligne) – le Regroupement en a un exemplaire et peut le prêter pour de courtes périodes
  • Site Condolegal.com
  • Site Condoressources.com
  • Médiation
  • Proposition de tribunal dédié à la résolution des conflits en copropriété (projet du gouvernement)
  • Certaines compagnies d’assurance offrent gratuitement des consultations téléphoniques auprès d’un avocat (assurance assistance juridique)

 Un article publié par Cyberpresse dresse le portrait du copropriétaire modèle qui aide à éviter les conflits. Une copie de cet article accompagne ce procès-verbal.

 La Ville de Québec

M. Dominique Vignola nous signale que le délai maximum pour faire une réclamation auprès de la Ville est de 15 jours. Même pour une demande qui était bien légitime, la Ville n’a rien voulu entendre vu que le délai était dépassé.

Une carte de l’état des rues de la Ville a été publiée récemment. Il est clairement indiqué que l’état des infrastructures de la rue Jean-Royer est prioritaire relativement à la nécessité de réaliser des travaux. On peut donc s’attendre à des réparations prochainement.

Soumissions pour divers travaux

M. Trottier a remis au Regroupement deux soumissions pour divers travaux que nous aurions avantage à faire faire pour la rue au complet, i.e. ramassage des feuilles et déneigement des toitures.

7. Clôture de l’assemblée

Il est prévu qu’une réunion des administrateurs aura lieu en 2014 et une réunion des copropriétaires en 2014 ou 2015.

 

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