PROCÈS-VERBAL de la réunion des copropriétaires de la rue Jean-Royer tenue le mercredi 16 novembre 2022 à 19 h 15 à la salle 121 du Centre de glaces Intact, 999 de Rochebelle, Québec.

ÉTAIENT PRÉSENT(E)S :

1. Ouverture de l’assemblée et adoption de l’ordre du jour

Jean Claude Carufel présente l’ordre du jour. Le sujet ‘Contrôle des dégâts d’eau’ est déplacé au début de la réunion et ‘plans de patios et stationnements’ est ajouté au point ‘Varia’. L’ordre du jour modifié est adopté sur proposition de M. Martin St-Hilaire, secondé par Mme Lise Sanfaçon.

2. Contrôle des dégâts d’eau

Martin Touzel[i], représentant de la compagnie Sinopé, présente le système Sedna qui permet de déceler les fuites et d’éviter les dégâts d’eau. Ce système peut être programmé par un copropriétaire ou un technicien du fournisseur. Il faut par contre faire appel à un plombier pour brancher le système sur l’entrée d’eau principale de la bâtisse. Une pastille de détection est installée près de tous les appareils susceptibles de causer une fuite. Aussitôt qu’une fuite est détectée, le système ferme l’eau dans toute la bâtisse et lance une alerte sur le téléphone cellulaire des copropriétaires, en indiquant l’endroit où se trouve la fuite. Le système est équipé d’une batterie au lithium d’une durée de 10 ans pour son fonctionnement et de batteries de 48 heures qui prendront le relai en cas de panne de courant. Le système coûte environ 2 800 $ par bâtisse pour des installations comme les nôtres.

3. Présentation des membres du comité

Lise Sanfaçon et Martin St-Hilaire se sont ajoutés récemment au Comité composé de Jean Claude Carufel, Judith Jobidon, Line Jacques et Marie Châtigny.

4. Mission du Regroupement

La mission du Regroupement consiste à voir au respect de la servitude d’aspect, à donner de l’information aux copropriétaires et administrateurs et à coordonner certaines activités communes à toutes les copropriétés.

5. Situation financière du Regroupement

Il y a présentement 1 730 $ dans le compte du Regroupement. Ce compte sert à défrayer le coût de dépenses récurrentes telles l’hébergement du site Internet (116$/an), l’évaluation de la valeur de reconstruction (2 000 $ et +), la location de salles de réunion et l’adhésion au RGCQ (295$/an). Ce fonds sert aussi à couvrir le coût d’expertises professionnelles lorsque nécessaire.

6. Servitude d’aspect

La servitude d’aspect est une obligation légale qui fait partie intégrante de nos contrats d’achat. Elle a pour objectif de maintenir la valeur de nos copropriétés. Il y a plusieurs années il y avait toute une variété de couleurs sur nos bâtisses, ce qui nuisait à la revente. Depuis que le Regroupement a pris en main la servitude d’aspect, l’aspect général de la rue s’est beaucoup amélioré et présente une uniformité d’aspect qui contribue à intéresser les acheteurs.

7. Assurances

Plusieurs changements ont été apportés aux lois touchant les copropriétés (fonds d’autoasurance, unité de référence, etc). Le texte de ces lois se trouve sur le site Internet des Condominiums Jean-Royer.

Le projet de loi 16 concernant le carnet d’entretien et l’étude du fonds de prévoyance a été adopté en 2019 mais n’est pas encore en vigueur, car les modalités d’implantation (à savoir qui seront les professionnels autorisés à rédiger ces documents) n’ont pas encore été publiées par le gouvernement. Il faut s’attendre à ce qu’il y ait de nouvelles exigences affectant les fonds de prévoyance.

En cas de sinistre, il faut éviter de faire immédiatement appel à une entreprise de nettoyage. Il faut d’abord communiquer avec l’assureur du syndicat et l’assureur du copropriétaire concerné qui mandateront l’entreprise de nettoyage avec laquelle ils font affaire.

Il est parfois préférable de payer le coût de réparation des dommages plutôt que de faire une réclamation auprès de l’assureur, car chaque réclamation, peu importe le montant, génère des augmentations de primes pendant 5 ans : une première réclamation génère des augmentations de 10 à 15% en sus de l’augmentation annuelle normale et des augmentations de 20 à 25% s’il y a 2 réclamations en 5 ans (chiffres obtenus de La Personnelle). À noter que même si l’assureur a été contacté lors d’un sinistre, s’il n’y a aucune réclamation à la fin du processus, il n’y aura aucune augmentation de prime.

Il y a plusieurs années, tous les syndicats de la rue étaient assurés par la même compagnie, mais suite à de nombreuses réclamations, l’assureur a refusé de renouveler nos contrats. Chaque syndicat s’assure maintenant individuellement.

La valeur assurée doit toujours être basée sur l’évaluation professionnelle de la valeur de reconstruction obtenue par le Regroupement à tous les 5 ans. S’il arrivait qu’un administrateur décide de prendre une assurance inférieure au montant de l’évaluation, en cas de sinistre il/elle ne sera pas protégé par l’assurance responsabilité des administrateurs.

Unités en location : il est important de déclarer les unités en location à l’assureur. Dans ce cas, la surprime pour location peut être réclamée au copropriétaire concerné.

8. Déneigement

Il n’a pas été possible de négocier un rabais sur nos contrats de déneigement, car les compagnies de déneigement ont toutes augmenté leurs tarifs. Également, les entrepreneurs en déneigement ont des territoires. Certains refusent de venir ici parce que ça ne fait pas partie de leur territoire et d’autres refusent carrément de venir sur la rue Jean-Royer parce que le déneigement est trop compliqué.

On demande aux gens de dégager la rue le plus possible pendant le déneigement, afin de ne pas nuire aux opérations et pour s’assurer que le travail soit fait le plus rapidement possible.  Les préavis téléphoniques de MRA sont envoyés trop longtemps à l’avance. Jean Claude Carufel demandera à MRA de raccourcir le délai entre les appels et les opérations de déneigement.

La Ville exige un permis de déneigement partout où la neige doit être déposée sur la rue, comme c’est le cas sur la rue Jean-Royer. En cas d’infraction, les amendes seront remises autant au déneigeur qu’au copropriétaire concerné. Il y a quelques années, des amendes de 8 000 $, plus tard négociées à 5 000$, ont été remises à notre déneigeur.

9. Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ)

Nous serons bientôt membres du RGCQ qui permet aux copropriétaires d’assister à des séances d’information, de recevoir des bulletins d’information sur la copropriété et d’obtenir des rabais pour les ateliers de formation et certains services/produits.

10. Varia

Circulation sur la rue : on demande la collaboration des gens pour ralentir sur notre rue. La limite de 30 est souvent dépassée.

Liste de fournisseurs : la liste qui existe sur le site Internet a besoin d’être mise à jour. Cette liste a été conçue afin d’éviter aux copropriétaires de faire les mêmes démarches lorsqu’ils sont à la recherche de fournisseurs pour des travaux à faire sur leur bâtisse. Il serait utile de connaître les entreprises avec lesquelles les différents syndicats font affaire[ii] et de regrouper les demandes de travaux. Certains fournisseurs refusent de soumissionner après avoir reçu de multiples demandes de prix qui n’ont pas généré de contrat par la suite. Il a été suggéré qu’un système de style facebook/messenger soit créé pour les copropriétaires de notre rue afin de faciliter les communications. Marie-Claude Savoie offre de démarrer ce système et son offre est acceptée avec plaisir.

Mise à jour des règlements de condo : notre déclaration de copropriété est désuète et aurait avantage à être mise à jour en tenant compte des nouvelles lois. Des démarches ont déjà été faites en ce sens et les prix proposés variaient autour de 2 000 $ à 4 000 $ par syndicat, ce qui en a rebuté plusieurs. On demande si des règlements peuvent être adoptés pour tout. Des règlements peuvent être adoptés pour les articles où il y a la mention ‘sujet aux réglementations qui pourront être édictées par l’assemblée des copropriétaires’. Autrement il faut respecter intégralement les articles de la déclaration de copropriété.

Certificats de localisation (stationnements, patios) : Il existe 5 certificats de localisation dans un syndicat de 4 unités : 1 certificat pour les espaces communs (payé par le syndicat) et 1 certificat par unité (payé par le copropriétaire) pour les parties à usage exclusif.

Rampes : on demande s’il est permis d’installer des rampes. Selon la servitude d’aspect, il faut s’en tenir aux matériaux qui existaient lors de la construction initiale[iii]. Les rampes qui existaient à l’origine étaient installées aux endroits où les murets des trottoirs/stationnements étaient très élevés.

Pics bois

Plusieurs copropriétés ont reçu la visite de pics bois qui ont creusé des trous dans leurs murs. Les trous ont dû être réparés avec des grillages ou plaques de tôle, autrement les pics bois revenaient au même endroit.

Peinture des cheminées : il a déjà été mentionné que les cheminées ne doivent pas être peintes, ce qui est faux. Le fournisseur de nos cheminées recommande par contre l’utilisation d’une peinture à métal haute température.

Participation au Comité du Regroupement : des membres du comité se sont retirés dans les dernières années. Nous avons besoin de 2 nouveaux membres. Bienvenue à Éric Paquin qui s’est porté volontaire.

Clôture de l’assemblée à 20 h 45